W tym artykule zamierzam zmierzyć się z bardzo trudnym pytaniem – czy warto teraz kupić mieszkanie, czy może lepiej czekać? Rynek nieruchomości już wiele razy mnie zaskoczył i zdaję sobie sprawę, że wszystkie prognozy obarczone są ogromnym ryzykiem. Dlatego też nie traktuj mojego pisania jako porady inwestycyjnej! Nie to mam na celu. Chcę jedynie towarzyszyć Ci w zastanawianiu się nad tym, w jakim kierunku to wszystko może pójść.
Czy warto skorzystać z “Bezpiecznego Kredytu 2%”?
Jeszcze dwa miesiące temu (a być może nawet jeden) dałabym bez wahania odpowiedź twierdzącą. Nieważne, jak odbieramy sam program i jego wpływ na rynek, w momencie, gdy oferta dotowanych przez rząd kredytów pojawiła się w bankach, były one bezkonkurencyjne. Przy obecnym poziomie stóp procentowych zwykły kredyt to oprocentowanie zazwyczaj rzędu 7-8%, a w “Bezpiecznym Kredycie 2%” mieliśmy 2% powiększone o marżę banku, czyli finalnie około 4%. Był to więc tani sposób na pozyskanie środków na zakup mieszkania. Niestety – od początku lipca, gdy program zaczął działać, sporo się zmieniło.
Nie będę tu pisać o ograniczeniach programu, bo jest on adresowany do konkretnej grupy i jeśli ktoś chce z niego skorzystać, to akceptuje zasady ustalone przez ustawodawcę. Chodzi mi coś innego – “Bezpieczny Kredyt 2%” sprawił, że ponownie mamy do czynienia z bardzo dynamicznym wzrostem cen mieszkań. Inwestorów i deweloperów to cieszy, jednak, nie ma co ukrywać, dla zwykłego Kowalskiego jest to powód do zmartwień. W największych miastach oferta mieszkań w ciągu tych 3 miesięcy została mocno przebrana – jest coraz mniej lokali łapiących się na limit cenowy. Nieuniknioną konsekwencją takiego stanu rzeczy jest reakcja sprzedających w postaci podnoszenia stawek. I to się dzieje mimo tego, że na rynku wynajmu jest nieciekawie. Jeżeli więc możesz skorzystać z “Bezpiecznego Kredytu 2%”, Twoja sytuacja nie jest już tak klarowna jak na początku działania programu. Ceny są wywindowane, a liczba dostępnych mieszkań bardzo ograniczona.
Zwykły kredyt lub gotówka
Ogólnie wyznaję zasadę, że jeśli chcesz kupić na własne potrzeby i to mieszkanie rzeczywiście jest Ci już bardzo potrzebne (bo np. powiększyła Ci się rodzina), mniej zwracaj uwagę na zmiany cen. Takie mieszkanie to nie jest typowa inwestycja. Fakt, że z czasem jego wartość pewnie wzrośnie, jednak jego podstawową funkcją jest zaspokojenie Twoich potrzeb mieszkaniowych, a to jest ważniejsze od inwestycyjnych kalkulacji.
No dobrze, a co mogę napisać, pomijając ten aspekt? Na przykład do osób, które chcą kupić drugie mieszkanie, inwestycyjnie albo dla dzieci, na przyszłość? Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest specyficzna i ciężko przewidzieć, co się dalej wydarzy. Gdyby ceny były kształtowane tylko przez prawa rynkowe, pewnie doszłoby niebawem do korekty w dół. Czy jednak będzie taniej? Na razie mieszkaniówka trzyma tempo uzyskane dzięki “Bezpiecznemu Kredytowi 2%”, ale nie wiadomo, jak długo to tempo utrzyma. Sukces programu jest większy od zakładanego, z tym że rząd przeznaczył na niego ustaloną kwotę i ta kwota na lata 2023 i 2024 prawdopodobnie zostanie szybko wyczerpana. Czy później z budżetu trafią na ten cel dodatkowe środki, czy może program zatrzyma się do 2025? Bez “Bezpiecznego Kredytu 2%” obecnie na rynku brak jest silnych czynników mogących napędzać popyt, więc perspektywa spadku cen byłaby realna. Dużo zależy od ogólnej sytuacji gospodarczej oraz inflacji. Jeśli ta ostatnia nadal będzie spadać, Rada Polityki Pieniężnej na kolejnych posiedzeniach obniży wysokość stóp i nawet zwykły kredyt, bez rządowej dopłaty, ponownie stanie się dobrą opcją finansowania zakupu mieszkania. A to by oznaczało powrót popytu i ponowny wzrost cen. Do tego dochodzą czynniki nieprzewidywalne, takie jak chociażby kolejne programy i działania rządu, czy zmiany przepisów. W kwestii tych ostatnich warto zwracać uwagę na regulacje zwiększające wymogi odnośnie standardów ekologicznych, ale też ogólnie standardów zabudowy mieszkaniowej. Mają one na celu poprawienie jakości mieszkań, chociażby poprzez uniemożliwienie tworzenia zbyt ciasnych osiedli. To dobrze, lecz należy też pamiętać, iż przełoży się to na wyższe koszty, które ostatecznie deweloperzy przerzucą na klientów.
