Ile kosztuje lokal z wielkiej płyty?

Dzięki analizie danych transakcyjnych mieszkań z wielkiej płyty z lat 2024-2025 wiemy, że w większości dużych miast w Polsce mediana cen lekko spadła. Największą korektę odnotowano w 2025 w przypadku mieszkań z wielkiej płyty w Krakowie. Tam lokale w tego typu zabudowie straciły na wartości o 3,5% w porównaniu z 2024. Spadki pojawiły się również we Wrocławiu (-1,9% do ceny 11,2 tys. zł/m kw.), Warszawie (-1,6% do ceny 14,2 tys. zł/ m kw.) oraz Poznaniu (-0,3% do ceny 9,6 tys. zł/ za metr). Warto zauważyć, że cena mieszkań w blokach z wielkiej płyty nie wszędzie spadła. W Łodzi średnie stawki nie zmieniły się, a w Gdańsku wzrosły o 1,1% rok do roku do poziomu 12,3 tys. zł/m kw.

Oceniając te dane, warto pamiętać, że skala zmian jest ograniczona i trudno mówić o strukturalnym odwróceniu trendu wzrostowego. W praktyce oznacza to, że na mieszkania z tego segmentu wciąż jest popyt, mimo że na rynku pojawia się coraz więcej nowoczesnej zabudowy mieszkaniowej. W analizie zauważono, że omawiane spadki cen mogą być pierwszym sygnałem zmiany nastawienia wobec mieszkań z wielkiej płyty. To prawdopodobne w kontekście zmian dotyczących jakości energetycznej budynków. Jeśli różnice w kosztach utrzymania starszej zabudowy i nowych lokali mieszkalnych będą rosły, odbije się to z pewnością na cenach.

Im nowsze tym droższe?

Z raportu jasno wynika, że im nowszy lokal, tym cena za metr kwadratowy w 2025 r. była wyższa. Mieszkania z lat 1970-1989, czyli „klasyczna wielka płyta”, były najtańsze. Nieruchomości, które powstały w latach 1990-2009 były droższe, ale jeszcze wyżej wyceniano inwestycje z lat 2010-2019. Najwyższe ceny w omawianym okresie osiągnęły budynki oddane po 2020 roku. W Gdańsku nowa zabudowa była droższa od wielkiej płyty o 15 do 17%. W Warszawie różnice sięgały około 26-28%, w Krakowie 25-34%. Co ciekawe największe rozbieżności odnotowano w Łodzi, gdzie nowe mieszkania były droższe od wielkiej płyty nawet o ponad 50%.

Choć wydawać by się mogło, że im nowsza zabudowa tym cena za metr kwadratowy wyższa, w praktyce nie zawsze tak jest. Analiza pokazuje, że w Warszawie mieszkania z lat 2020+ osiągały w 2025 nieco niższą medianę cen niż te z lat 2010-2019 (17,9 tys. zł/m kw. wobec 18,3 tys. zł/m kw.). Zdaniem autorów na różnice te wpływała przede wszystkim lokalizacja. Stawki najnowszej zabudowy brano do raportu z dzielnic o umiarkowanych cenach, takie jak Białołęka czy Ursus. Z kolei w grupie mieszkań w zabudowie z 2010-2019 więcej transakcji dotyczyło droższych lokalizacji takich jak Wola czy Wilanów.

Artykuł Tanieją mieszkania w wielkiej płycie. Czy to początek trwałego trendu? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

We Francji oprocentowanie hipotek to zaledwie 3 proc., w Niemczech 3,68 proc., a na Malcie 1,76 proc. Różnica oznacza realne pieniądze – przy kredycie na 500 tys. zł i 30 latach rata w Polsce wynosi ponad 3200 zł, podczas gdy we Francji ok. 2100 zł. Polacy płacą więc aż 52 proc. zgodnie z wyliczeniami z raportu Rankomat.pl i Rentier.io, cytowanego przez money.pl

Dlaczego w Polsce kredyty są tak drogie?

Eksperci wskazują, że problem ma charakter systemowy. Jak tłumaczy niezależny ekspert Tomasz Błeszyński, Polska nigdy nie stworzyła wyspecjalizowanego banku hipotecznego, który koncentrowałby się wyłącznie na finansowaniu nieruchomości. Kredyty mieszkaniowe są dodatkiem do oferty banków uniwersalnych, a te traktują je jako produkt niskomarżowy i ryzykowny.

Banki wolą inwestować w inne aktywa, a hipoteki utrzymują w ofercie jedynie z obowiązku. Dodatkowo planowana podwyżka podatku CIT dla banków (do 30 proc. w 2026 r.) może jeszcze zwiększyć koszty kredytów, bo instytucje finansowe przeniosą część obciążeń na klientów.

Kredyt to dla Polaków konieczność

W Polsce słaby rynek najmu i wysokie ceny mieszkań powodują, że kredyt hipoteczny jest często jedynym sposobem na zakup lokum. Brak konkurencji między bankami sprawia, że ich oferty są do siebie zbliżone, a dostęp do finansowania pozostaje ograniczony.

Błeszyński podkreśla, że banki selekcjonują klientów – analizują zawód, dochody czy rodzaj zatrudnienia. Osoby o niestabilnych zarobkach często nie mają szans na pozytywną decyzję kredytową. Na Zachodzie alternatywą są mieszkania na wynajem, w Polsce właściwie jej nie ma.

Ile przepłacają Polacy?

Według wyliczeń cytowanych przez money.pl, Polacy płacą miesięcznie o 1–1,5 tys. zł więcej niż kredytobiorcy w Europie Zachodniej. W skali roku daje to nawet 18 tys. zł, a przez 30 lat – setki tysięcy złotych. Gdyby krajowe oprocentowanie spadło do średniej unijnej, wielu kredytobiorców mogłoby znacząco odciążyć swoje budżety.

Jest światełko w tunelu?

Obniżki stóp i rosnąca zdolność kredytowa dają nadzieję na poprawę sytuacji. Przykładowa para z dochodem 12 tys. zł netto może dziś pożyczyć średnio 874 tys. zł, czyli o 115 tys. więcej niż na początku roku. Rodzina z dwójką dzieci i dochodem 20 tys. zł ma zdolność na poziomie 1,48 mln zł.

Choć polskie hipoteki pozostają jednymi z najdroższych w UE, dalsze luzowanie polityki pieniężnej i wzrost konkurencji mogą z czasem przynieść ulgę kredytobiorcom. Potrzebne są jednak zmiany systemowe, które sprawią, że polski rynek mieszkaniowy stanie się bardziej przewidywalny i dostępny.

Artykuł Na tle innych krajów UE, Polacy przepłacają za hipoteki pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Mieszkania czekają na kupców

Przez małą aktywność kupców w pierwszych trzech miesiącach tego roku, wzrosła liczba niesprzedanych lokali mieszkalnych. Widać to głównie na rynku pierwotnym. Na rynek trafiają właśnie nieruchomości z projektów rozpoczętych kilka kwartałów wcześniej. Trend ten widać jednak również w segmencie lokali z drugiej ręki. Wszystko to owocuje poziomem cen coraz bardziej korzystnym dla kupujących. Niski popyt i stabilność cen każą części potencjalnych inwestorów czekać. Mają oni nadzieję na dalsze obniżki lub czekają na ostateczną decyzję w sprawie programu wsparcia dla kredytobiorców.

Według danych CBN w I kwartale 2025 liczba transakcji na rynku nieruchomości była niemal identyczna w skali rok do roku. Z kwartału na kwartał widać było jednak wzrost aktywności o 14%. Dane te mogą być sygnałem wzrostu popytu i ożywienia rynku. Spadek łącznej liczby transakcji spowalnia w 16 stolicach wojewódzkich, a w kilku większych miastach liczba zarejestrowanych umów kupna-sprzedaży wzrasta. Towarzyszy temu wspomniane już wyhamowanie wzrostu stawek transakcyjnych. Potencjalni inwestorzy często decydują się czekać, co widać również na rynku wtórnym.

W porównaniu do poprzedniego kwartału łączna liczba transakcji w 16 stolicach województw w I kwartale tego roku wzrosła o 6%. Dla rynku wtórnego jest to wzrost o 12%.

Widać pierwsze spadki cen mieszkań

W omawianym okresie na rynku pierwotnym zauważono niewielkie spadki cen w skali rok do roku. Wniosły one od -0,3% do -0,8%. Tymczasem wzrosty stawek na rynku wtórnym były wyraźnie mniejsze w grupie 9 mniejszych stolic województw. W tych samych miejscowościach ceny transakcyjne z kwartału na kwartał niemal się nie zmieniły. Trend ten dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W największych miastach korekty w górę spowolniły do poziomu około 10% w skali rok do roku. Co ciekawe w Warszawie gdzie średnie ceny pozostawały na poziomie 15,5 tysięcy złotych za metr, z kwartału na kwartał stawki spadły o 3%.

W I kwartale 2025 na rynku pierwotnym w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wzrosły nieco różnice między ceną transakcyjną i ofertową w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Oznacza to, że sprzedający stają się coraz bardziej elastyczni, a kupcy dobrze wykorzystują pojawiające się przed nimi możliwości negocjacyjne. Niższa cena transakcyjna dotyczy przede wszystkim mniej atrakcyjnych lokali. Nie zdziwi fakt, że cenę łatwiej negocjować na rynku wtórnym. Stawka transakcyjna odbiega tam od ofertowej o 8 do 11%.

Artykuł Widać hamowanie na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Pod znakiem niewielkiej korekty

W I kwartale 2025 roku średnia stawka za metr kwadratowy kawalerki była o 0,8% niższa niż trzy miesiące wcześniej. Mieszkania obejmujące dwa pokoje są obecnie o 1% tańsze niż kwartał wcześniej, a duże trzypokojowe lokale są tańsze o 0,6%. Jest więc odrobinę taniej, ale aktywni kupcy w stolicy wciąż muszą płacić o 17-19 tysięcy na metr. Jak zmiany cen wyglądały w stolicy Małopolski? Kawalerki w Krakowie są obecnie tańsze o 0,8%. Ceny mieszkań obejmujących dwa i trzy pokoje spadły z kwartału na kwartał o 1,6%.

Korekty w dół są widoczne również we Wrocławiu. Cena kawalerek spadła tam o 1,4%. Obniżki były też widoczne w lokalach o większym metrażu.

Opisane spadki cen przekładają się na oszczędność dla kupujących na poziomie 100 – 260 złotych na metrze. Choć korekty nie są duże widać wyraźnie, że ceny mieszkań spadają przede wszystkim w dużych miastach. Trend ten jest widoczny od drugiej połowy 2024 roku.

Jednak nie wszystkie metropolie mu uległy. W Gdańsku lokale mieszkalne podrożały średnio o 3% bez względu na metraż. Być może wynika to z aktywności deweloperskiej na tamtejszym rynku. Do oferty mieszkaniowej w Gdańsku trafia dużo mieszkań o wysokim standardzie.

Regionalne zróżnicowanie cen

Informacje zebrane przez portal Nieruchomosci-online.pl pokazują, że wahania cen ofertowych różnią się w zależności od regionu. Stabilizacja stawek lub lekkie obniżki widać w połowie miast wojewódzkich. W miejscowościach, które do tej pory uchodziły za tańsze, ceny za metr wciąż rosną.

W omawianym okresie średnie stawki za metr kwadratowy w segmencie kawalerek wzrosły najbardziej, bo o 5% w Kielcach, Łodzi, Rzeszowie i Zielonej Górze. W pozostałych miejscowościach korekty w górę wyniosły najczęściej 1-2% Średnia stawka za metr mieszkania dwupokojowego wzrosła maksymalnie o 6% w Katowicach. Zwykle podwyżki wyniosły w tym sektorze od 1 do 3%.

Jeśli spojrzymy na ceny lokali mieszkalnych w skali rok do roku, to w większości dużych miast są one wyższe. Wyjątkiem są największe metropolie, czyli Warszawa, Kraków i Wrocław. Tam stawki w porównaniu z 2024 pozostały na tym samym poziomie lub spadły o 1 do 3%. Jak przekłada się to na aktywność kupujących? W skali kwartał do kwartału częściej przeglądali oni ogłoszenia na portalach internetowych i chętniej nawiązywali kontakt ze sprzedającymi. Liczba kontaktów nawiązanych z ogłoszeniodawcami w portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o 7%. Mimo to popyt na lokale mieszkalne jest podobny do notowanego w tym samym okresie rok wcześniej. Mogą na to wpływać wciąż wysokie ceny za metr i brak wyczekiwanych obniżek stóp procentowych. Według ankiety portalu Nieruchomosci-online.pl, w której wzięło udział 1000 respondentów, tylko 22% z nich uznało, że to dobry moment na zakup mieszkania.

Artykuł Sytuacja na rynku wtórnym w I kwartale 2025 pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W 2024 roku wiele osób, które planuje kupić swoje pierwsze mieszkanie, czekało na konkretne informacje rządu w sprawie następcy programu Bezpieczny Kredyt 2%. W pierwszych miesiącach roku opublikowany został zarys programu finansowania zakupu kredytem 0%. Program miał ruszyć w połowie roku, ale brak porozumienia w rządzie sprawił, że jego start był wielokrotnie przekładany, aż w końcu przestały się pojawiać jakiekolwiek informacje na jego temat.

Wciąż nie wiadomo, czy wrócą dopłaty

To sprawiło, że wiele osób, które potencjalnie mogłyby skorzystać z dopłat, wstrzymało się z decyzją o zakupie. Dopiero pod koniec roku pojawiła się informacja, że nie ma co liczyć na kredyt 0%, ale może pojawić się nowy program wsparcia dla nabywców. Na szczegóły znów musimy jednak poczekać.

Mniejsza aktywność kupujących sprawiła, że zaczęła się odbudowywać podaż. Deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży lokale z nowych inwestycji. Regularnie zwiększała się też liczba lokali dostępnych na rynku wtórnym. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że w IV kwartale 2024 roku było dostępnych w serwisie o 5 proc. więcej ogłoszeń niż we wcześniejszym kwartale i o 27 proc. więcej niż w IV kwartale 2023 roku.

Zainteresowanie zakupem w zeszłym roku najpierw spadało od stycznia do czerwca, potem poziom zainteresowania ogłoszeniami na portalu zaczął rosnąć. Ostatnie dwa miesiące roku znów przyniosły wyraźny spadek. Ostatecznie zainteresowanie mieszkaniami w całym IV kwartale 2024 roku było o 2 proc. niższe niż w III kwartale i o 15 proc. mniejsze niż przed rokiem.

Sprzedający muszą obniżać ceny

Wzrost podaży sprawia, że kupujący mogą wybierać wśród ofert. Mają też więcej czasu na analizę i podjęcie przemyślanej decyzji. Właściciele mieszkań nie dyktują już warunków jak przed rokiem. Im bardziej komuś zależy na szybkiej sprzedaży, tym bardziej musi obniżać ceny. Spadki nie są widoczne już tylko w cenach transakcyjnych, ale również w cenach ofertowych. Oznacza to, że sprzedający w dużej mierze zweryfikowali już swoje oczekiwania i poznali, jakie zmiany zaszły na rynku. Spadają ceny nie tylko mało popularnych, dużych mieszkań. Korekty widać również w cenach popularnych kawalerek i mieszkań dwupokojowych.

W III kwartale kawalerki drożały w siedmiu miastach wojewódzkich, w IV kwartale już tylko w czterech. W pozostałych ustabilizowały się lub spadły. Największy wzrost wynoszący 5 proc. miał miejsce w Opolu. Największa korekta w dół wyniosła 4,5 proc. i została odnotowana w przypadku kawalerek w Olsztynie. Różnica nieprzekraczająca 1 proc. w górę lub w dół wystąpiła w Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Poznaniu i Toruniu.

Ceny mieszkań dwupokojowych wzrosły w 9 miastach wojewódzkich. Największy wzrost wyniósł 5,4 proc. i miał miejsce w Opolu. W Bydgoszczy, Kielcach i Krakowie wzrosty nie przekroczyły jednak 1 proc. Ceny najbardziej zostały skorygowane w Gorzowie Wielkopolskim. Zmiana wyniosła -3,8 proc. W ośmiu miastach ceny nie zmieniły się więcej niż o 1 proc. w górę lub w dół.

Dobry moment na zakup

Coraz więcej osób uważa, że już teraz jest dobry moment na zakup mieszkania. Wzrosty cen spowolniły i często udaje się wynegocjować lepsze warunki. Stabilizacja rynku z coraz większym udziałem obniżek może się jeszcze utrzymywać przez kolejne miesiące. Przynajmniej do czasu rozpoczęcia obniżek stóp procentowych lub uruchomienia kredytu z dopłatami, na który liczy już coraz mniej osób. Eksperci są jednak zgodni, że przy obecnej sytuacji na rynku nie możemy liczyć na duże spadki cen.

Artykuł Rynek mieszkaniowy stabilizuje się – widać to w najnowszych danych pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Spadek sprzedaży lokali wyżej wspominanych deweloperów sięgnął 22,1 proc. rok do roku i 2,5 proc. kwartał do kwartału. Trudno się dziwić takim wynikom, kiedy to właśnie z początkiem III kwartału zeszłego roku wystartował Bezpieczny kredyt 2 proc., który pobudził popyt, skutkujący sprzedażą nieruchomości do nieosiągalnych wcześniej poziomów.

Tendencja spadkowa rozpoczęła się w ostatnim kwartale 2023 roku, kiedy było już wiadomo, że wspomniany wcześniej rządowy program się kończy.

Trudne warunki na rynku nieruchomości

Gdyby nie Bezpieczny kredyt 2 proc., to nigdy nie udałoby się deweloperom osiągnąć takich wyników sprzedaży jak w drugiej połowie zeszłego roku, bo ogólne warunki rynkowe w mieszkaniówce są trudne. Przypomnijmy, że stopy procentowe są już przez długi czas utrzymywane na poziomie najwyższym od 20 lat, co bezpośrednio przekłada się na koszty i dostępność kredytów hipotecznych. A większość klientów na rynku finansuje jednak zakup nieruchomości ze wsparciem banku, więc restrykcyjna polityka monetarna zniechęca ich do realizacji transakcji.

WIG-Nieruchomości notuje dobre wyniki

Mimo niesprzyjającej deweloperom sytuacji rynkowej WIG-Nieruchomości notuje lepsze wyniki niż można by się spodziewać. W trakcie III kwartału indeks ten wzrósł o 0,75 proc. Trzeba jednak zaznaczyć, że jest to wynikiem pozytywnych informacji, które obiegły media pod koniec września. Chodzi o silne poparcie najważniejszych polityków Koalicji Obywatelskiej i PSL dla nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych.

Spadki sprzedaży u większości deweloperów

Część podmiotów w III kwartale zaliczyła oczywiście spadki, a największe tąpnięcie dotyczyło Lokum Development (-96,4 proc. r/r). Oprócz niego mniej lokali sprzedał Marvipol (-48,8 proc.), Wikana (-43,2 proc.), Develia (-14,3 proc.), Inpro (-56,6 proc.), Atal (-53,3 proc.) i Murapol (-26,3 proc.). W rokrocznym porównaniu na plusie ten okres zapisał się w sprawozdaniach finansowych Grupy Archicom i Echo (+19,5 proc.) i Dom Development (+6,9 proc.).

Złe wyniki deweloperów to jednak dobre informacje dla osób, które planują kupić mieszkanie. Sytuacja na rynku jest już stabilna, więc wzrosty cen wreszcie wyhamowały. Czy jest zatem szansa na to, że nieruchomości zaczną tanieć?

Michał Kubicki z Bankier.pl wyjaśnia, że aby doszło do obniżek, musiałby zdarzyć się kryzys w gospodarce, a to sytuacja niekorzystna. Pozostaje więc cieszyć się z tego, że nieruchomości drożeją o maksymalnie kilka procent w skali roku, a nie o kilkanaście albo kilkadziesiąt jak miało to miejsce w ostatnim czasie.

Artykuł Coraz gorsze wyniki deweloperów notowanych na giełdzie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Na czym polega licytacja?

Ceny wywoławcze lokali z licytacji są od 20 do nawet 50% niższe niż podobne mieszkania z rynku wtórnego. Dzięki temu dla wielu osób są świetną okazją inwestycyjną lub łatwiejszą drogą do dojścia do własności nieruchomości. Do samej licytacji warto się dobrze przygotować. Podstawą jest kontakt z komornikiem prowadzącym sprawę. Licytacja to procedura, w której trakcie komornik sprzedaje majątek dłużnika podlegający egzekucji. Dzieje się to w trakcie postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela. Aby procedura się rozpoczęła, niezbędny jest tytuł wykonawczy czyli na przykład orzeczenie sądu. Dopiero gdy dłużnik mimo wszczętych kroków prawnych nie ureguluje długów, następuje zajęcie jego majątku i oszczędności. Nie oznacza to, że osoba podlegająca egzekucji komorniczej traci wszystko. Licytacją objęty jest tylko majątek o wartości, która pokrywa zobowiązania.

Warto pamiętać, że licytacja to ostateczność i osoba zadłużona dostaje wcześniej przynajmniej kilka wezwań do zapłaty. Nawet po rozpoczęciu postępowania egzekucyjnego ma on dwa tygodnie na spłatę długów. Jeśli mu się to uda, cały proces zostaje wstrzymany. W praktyce procedura ta jest wydłużona w czasie i na każdym jej etapie istnieje szansa na polubowne załatwienie sprawy. Jeśli nie ma na to szans, wierzyciel występuje do komornika o wycenę majątku dłużnika i wystawienie go na licytację. W momencie, gdy cała ta procedura jest zakończona komornik i sąd wyznaczają datę licytacji. Musi być ona ogłoszona do publicznej wiadomości na dwa tygodnie wcześniej.

Ogłoszenie o licytacji powinna zawierać nie tylko jej datę i miejsce, ale również szacowaną wartość nieruchomości i jej cenę wywoławczą. Gdzie można znaleźć tego typu informacje? Ogłoszenia o licytacjach publikowane są na witrynach lokalnych komorników lub stronach administracji sądowej.

Jak kupić licytowane mieszkanie?

Jeśli nieruchomość podlegająca licytacji komorniczej nas interesuje, najpierw należy wpłacić wadium, którego wysokość powinna być zawarta w ogłoszeniu.W ten sposób zabezpieczymy swój udział w całej procedurze. Jest to też informacja dla sądu, że do licytacji przystępują tylko osoby realnie zainteresowane zakupem. Wadium jest zwracane, jeśli jeśli nie uda nam się wygrać licytacji lub wliczane do zapłaty, gdy kupimy interesujący nas lokal. Samo licytowanie nie jest trudne i polega na przebijaniu oferty konkurentów przynajmniej o 1% wartości. Gdy któraś propozycja nie zostanie przebita, lokum automatycznie trafia do osoby, która ją złożyła. Nabywca na wpłacenie reszty wylicytowanej kwoty ma od 14 dni do maksymalnie miesiąca. Jeśli tego nie zrobi, mieszkanie znów trafią pod młotek, a on traci wadium.

Osoba, która nabyła nieruchomość drogą licytacji, otrzymuje przybicie, czyli postanowienie o zmianie właściciela wydane przez sąd. Po jego uprawomocnieniu wszystkie hipoteki, jakie ciążyły na nieruchomości, zostają usunięte.

Artykuł Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W Polsce mieszkania drożeją najszybciej

W 2023 roku Polska utrzymywała się w czołówce krajów, gdzie nieruchomości w sektorze mieszkań drożały najszybciej. W III kwartale ubiegłego roku byliśmy drugim z kolei krajem w tym rankingu, w IV wysunęliśmy się na prowadzenie w tempie wzrostu cen mieszkań.

W ciągu ostatniego roku największe korekty stawek w górę wśród krajów UE zauważono w Luksemburgu, Niemczech, Polsce i Bułgarii. Porównując ceny z III i IV kwartału, w 11 krajach objętych rankingiem widać spadki, a w 14 mieszkania podrożały.

Dzięki informacjom zebranym przez Eurostat możemy zauważyć, że ceny najwyraźniej spadły w Luksemburgu. W ciągu roku była to korekta na poziomie 14,4%. W Niemczech korekta w dół wyniosła 7,1%, a w Finlandii zatrzymała się na poziomie 4,4%. Aby właściwie rozumieć te dane, trzeba wspomnieć, że na wymienionych rynkach ceny nieruchomości mieszkalnych były i, mimo korekt w dół, nadal są bardzo wysokie.

Na drugim końcu zestawienia znalazły się Polska, Bułgaria i Chorwacja ze wzrostami na poziomie odpowiednio 13, 10 oraz 9,5% w skali roku.

Obraz cenowy rynków mieszkaniowych w UE

Jak wspominaliśmy, skupiając się na zmianach kwartalnych, mieszkania stały się tańsze w 11 krajach UE a podrożały w 14. W skali kwartał do kwartału najbardziej wyraźne spadki zanotowano we Francji, na Łotwie oraz w Danii i Szwecji. Ich zakres wynosił od 2,7 do 2,3%. Największe wzrosty dotyczyły Chorwacji, Irlandii i niestety znów Polski, gdzie osiągnęły poziom 4,8%.

Mimo drożyzny, jaka już teraz panuje na wielu rynkach mieszkaniowych, analitycy spodziewają się dalszych wzrostów cen. W raporcie Cenatorium zauważono, że wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych z dużych miast wzrosła o 1,16 punktu w ciągu miesiąca i wyniosła 126,21 punktu w lutym 2024 bieżącego roku. Według ankiety przeprowadzonej w ramach analizy, aż 50% specjalistów biorących udział w badaniu uważa, że mieszkania nadal będą drożeć. Około 30% respondentów spodziewa się stabilizacji stawek, a 20% prognozuje wyczekiwane przez wielu spadki.

Monitoring cen przynosi jasne wnioski. Po stabilizacji obserwowanej w styczniu 2024 nastąpiło wzmocnienie trendu zwyżkowego na głównych rynkach. Zdaniem autorów raportu duży wpływ na to ma coraz bardziej ograniczony dostęp do odpowiednich gruntów budowlanych. Zjawisko to wyraźnie widać również w Polsce, jednak w naszym kraju wynika to przede wszystkim z rosnącego popytu i podgrzewania segmentu lokali mieszkalnych nieodpowiednio skonstruowanymi programami pomocowymi. Czy zmiany planowane przez rząd przyniosą rozwiązanie tego problemu, zobaczymy w perspektywie czasu.

Artykuł Polska europejskim liderem. Niestety – we wzroście cen mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Domy – odnotowano nawet spadki cen

Analizę po III kwartale 2023 roku przygotował portal Nieruchomosci-online.pl. Dane dla poszczególnych miast wyglądają następująco:

• domy w Białystok, 5 644 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 7,1%
• domy w Bydgoszcz, 5 852 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 1,1%
• domy w Gdańsk, 8 902 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -0,7%
• domy w Gorzowie Wielkopolskim, 5 637 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -4,6%
• domy w Katowicach, 6 340 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -5,0%
• domy w Kielcach, 4 977 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 6,1%
• domy w Krakowie, 9 267 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 1,4%
• domy w Lublinie, 5 618 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -0,6%
• domy w Łodzi, 6 517 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 8,0%
• domy w Olsztynie, 6 030 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 0,1%
• domy w Opolu, 5 632 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 3,6%
• domy w Poznaniu, 7 846 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 3,2%
• domy w Rzeszowie, 7 005 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 5,8%
• domy w Szczecinie, 6 893 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -2,5%
• domy w Toruniu, 5 710 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 2,9%
• domy w Warszawie, 10 040 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 3,7%
• domy we Wrocławiu, 8 967 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 5,0%
• domy w Zielonej Górze, 6 321 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -0,6%

Wnioski z raportu

W ostatnich miesiącach rynek nieruchomości w Polsce doświadczyły istotnych zmian. Wiele wskazuje na to, że chociaż liczba ofert mieszkań systematycznie maleje, segment domów jednorodzinnych nie odnotowuje podobnego trendu. W rzeczywistości w III kwartale bieżącego roku liczba ogłoszeń domów jednorodzinnych spadła jedynie o 2% w stosunku do poprzedniego kwartału. Ta stabilizacja podaży, obserwowana od kwietnia, wskazuje na utrzymujące się na mniej więcej stałym poziomie zainteresowanie tego typu nieruchomościami. Potwierdzają to dane z serwisu Nieruchomosci-online.pl – na portalu dostępnych jest obecnie około 44 tysiące ofert z całej Polski i liczba ta rośnie, czyli odbudowywany jest zasób podaży po jego sporej redukcji w 2021 roku.

Brak dostępnych mieszkań na wielu rynkach lokalnych skłania coraz więcej Polaków do poszukiwania domów jednorodzinnych, co przełożyło się na znaczący wzrost popytu w III kwartale tego roku. Programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” czy decyzje Komisji Nadzoru Finansowego, polegające na złagodzeniu warunków oceny kredytowej, z pewnością przyczyniły się do tego wzrostu. Dodatkowo, spostrzeżenia pośredników nieruchomości sugerują, że największym zainteresowaniem cieszą się obecnie domy gotowe do zamieszkania lub wymagające jedynie drobnych prac remontowych.

Jednakże sytuacja cenowa w segmencie domów jednorodzinnych jest zróżnicowana w zależności od regionu. Analizy serwisu Nieruchomosci-online.pl wskazują, że chociaż 11 miast wojewódzkich odnotowało wzrost średniej ceny ofertowej za metr kwadratowy domu w III kwartale, to w siedmiu innych miastach ceny pozostały stabilne lub nawet spadły. Taka dynamika rynku może wskazywać na to, że poszukiwania nieruchomości przez Polaków nie ograniczają się jedynie do dużych ośrodków miejskich, a różnorodność ofert oraz cen w poszczególnych regionach kształtuje decyzje potencjalnych nabywców.

Prognozy

Sytuacja na rynku domów, podobnie jak na rynku mieszkań, w dużej mierze zleży od dalszych poczynań rządu, w tym od kierunku polityki pieniężnej. Na pewno jeśli kredyty nadal będą tanieć, liczba chętnych na zakup domu będzie rosła. Jednak programy wspierające mieszkaniówkę, takie jak “Bezpieczny Kredyt 2%”, ze względu na swoją specyfikę (np. limity cenowe), mogą przekierowywać popyt głównie na mieszkania.

Artykuł Sytuacja na rynku domów – spokojniej niż w mieszkaniach pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Czy warto skorzystać z “Bezpiecznego Kredytu 2%”?

Jeszcze dwa miesiące temu (a być może nawet jeden) dałabym bez wahania odpowiedź twierdzącą. Nieważne, jak odbieramy sam program i jego wpływ na rynek, w momencie, gdy oferta dotowanych przez rząd kredytów pojawiła się w bankach, były one bezkonkurencyjne. Przy obecnym poziomie stóp procentowych zwykły kredyt to oprocentowanie zazwyczaj rzędu 7-8%, a w “Bezpiecznym Kredycie 2%” mieliśmy 2% powiększone o marżę banku, czyli finalnie około 4%. Był to więc tani sposób na pozyskanie środków na zakup mieszkania. Niestety – od początku lipca, gdy program zaczął działać, sporo się zmieniło.

Nie będę tu pisać o ograniczeniach programu, bo jest on adresowany do konkretnej grupy i jeśli ktoś chce z niego skorzystać, to akceptuje zasady ustalone przez ustawodawcę. Chodzi mi coś innego – “Bezpieczny Kredyt 2%” sprawił, że ponownie mamy do czynienia z bardzo dynamicznym wzrostem cen mieszkań. Inwestorów i deweloperów to cieszy, jednak, nie ma co ukrywać, dla zwykłego Kowalskiego jest to powód do zmartwień. W największych miastach oferta mieszkań w ciągu tych 3 miesięcy została mocno przebrana – jest coraz mniej lokali łapiących się na limit cenowy. Nieuniknioną konsekwencją takiego stanu rzeczy jest reakcja sprzedających w postaci podnoszenia stawek. I to się dzieje mimo tego, że na rynku wynajmu jest nieciekawie. Jeżeli więc możesz skorzystać z “Bezpiecznego Kredytu 2%”, Twoja sytuacja nie jest już tak klarowna jak na początku działania programu. Ceny są wywindowane, a liczba dostępnych mieszkań bardzo ograniczona.

Zwykły kredyt lub gotówka

Ogólnie wyznaję zasadę, że jeśli chcesz kupić na własne potrzeby i to mieszkanie rzeczywiście jest Ci już bardzo potrzebne (bo np. powiększyła Ci się rodzina), mniej zwracaj uwagę na zmiany cen. Takie mieszkanie to nie jest typowa inwestycja. Fakt, że z czasem jego wartość pewnie wzrośnie, jednak jego podstawową funkcją jest zaspokojenie Twoich potrzeb mieszkaniowych, a to jest ważniejsze od inwestycyjnych kalkulacji.

No dobrze, a co mogę napisać, pomijając ten aspekt? Na przykład do osób, które chcą kupić drugie mieszkanie, inwestycyjnie albo dla dzieci, na przyszłość? Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest specyficzna i ciężko przewidzieć, co się dalej wydarzy. Gdyby ceny były kształtowane tylko przez prawa rynkowe, pewnie doszłoby niebawem do korekty w dół. Czy jednak będzie taniej? Na razie mieszkaniówka trzyma tempo uzyskane dzięki “Bezpiecznemu Kredytowi 2%”, ale nie wiadomo, jak długo to tempo utrzyma. Sukces programu jest większy od zakładanego, z tym że rząd przeznaczył na niego ustaloną kwotę i ta kwota na lata 2023 i 2024 prawdopodobnie zostanie szybko wyczerpana. Czy później z budżetu trafią na ten cel dodatkowe środki, czy może program zatrzyma się do 2025? Bez “Bezpiecznego Kredytu 2%” obecnie na rynku brak jest silnych czynników mogących napędzać popyt, więc perspektywa spadku cen byłaby realna. Dużo zależy od ogólnej sytuacji gospodarczej oraz inflacji. Jeśli ta ostatnia nadal będzie spadać, Rada Polityki Pieniężnej na kolejnych posiedzeniach obniży wysokość stóp i nawet zwykły kredyt, bez rządowej dopłaty, ponownie stanie się dobrą opcją finansowania zakupu mieszkania. A to by oznaczało powrót popytu i ponowny wzrost cen. Do tego dochodzą czynniki nieprzewidywalne, takie jak chociażby kolejne programy i działania rządu, czy zmiany przepisów. W kwestii tych ostatnich warto zwracać uwagę na regulacje zwiększające wymogi odnośnie standardów ekologicznych, ale też ogólnie standardów zabudowy mieszkaniowej. Mają one na celu poprawienie jakości mieszkań, chociażby poprzez uniemożliwienie tworzenia zbyt ciasnych osiedli. To dobrze, lecz należy też pamiętać, iż przełoży się to na wyższe koszty, które ostatecznie deweloperzy przerzucą na klientów.

Artykuł Czekać, czy kupić – czy to dobry moment na zakup mieszkania? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.