Ile kosztuje lokal z wielkiej płyty?

Dzięki analizie danych transakcyjnych mieszkań z wielkiej płyty z lat 2024-2025 wiemy, że w większości dużych miast w Polsce mediana cen lekko spadła. Największą korektę odnotowano w 2025 w przypadku mieszkań z wielkiej płyty w Krakowie. Tam lokale w tego typu zabudowie straciły na wartości o 3,5% w porównaniu z 2024. Spadki pojawiły się również we Wrocławiu (-1,9% do ceny 11,2 tys. zł/m kw.), Warszawie (-1,6% do ceny 14,2 tys. zł/ m kw.) oraz Poznaniu (-0,3% do ceny 9,6 tys. zł/ za metr). Warto zauważyć, że cena mieszkań w blokach z wielkiej płyty nie wszędzie spadła. W Łodzi średnie stawki nie zmieniły się, a w Gdańsku wzrosły o 1,1% rok do roku do poziomu 12,3 tys. zł/m kw.

Oceniając te dane, warto pamiętać, że skala zmian jest ograniczona i trudno mówić o strukturalnym odwróceniu trendu wzrostowego. W praktyce oznacza to, że na mieszkania z tego segmentu wciąż jest popyt, mimo że na rynku pojawia się coraz więcej nowoczesnej zabudowy mieszkaniowej. W analizie zauważono, że omawiane spadki cen mogą być pierwszym sygnałem zmiany nastawienia wobec mieszkań z wielkiej płyty. To prawdopodobne w kontekście zmian dotyczących jakości energetycznej budynków. Jeśli różnice w kosztach utrzymania starszej zabudowy i nowych lokali mieszkalnych będą rosły, odbije się to z pewnością na cenach.

Im nowsze tym droższe?

Z raportu jasno wynika, że im nowszy lokal, tym cena za metr kwadratowy w 2025 r. była wyższa. Mieszkania z lat 1970-1989, czyli „klasyczna wielka płyta”, były najtańsze. Nieruchomości, które powstały w latach 1990-2009 były droższe, ale jeszcze wyżej wyceniano inwestycje z lat 2010-2019. Najwyższe ceny w omawianym okresie osiągnęły budynki oddane po 2020 roku. W Gdańsku nowa zabudowa była droższa od wielkiej płyty o 15 do 17%. W Warszawie różnice sięgały około 26-28%, w Krakowie 25-34%. Co ciekawe największe rozbieżności odnotowano w Łodzi, gdzie nowe mieszkania były droższe od wielkiej płyty nawet o ponad 50%.

Choć wydawać by się mogło, że im nowsza zabudowa tym cena za metr kwadratowy wyższa, w praktyce nie zawsze tak jest. Analiza pokazuje, że w Warszawie mieszkania z lat 2020+ osiągały w 2025 nieco niższą medianę cen niż te z lat 2010-2019 (17,9 tys. zł/m kw. wobec 18,3 tys. zł/m kw.). Zdaniem autorów na różnice te wpływała przede wszystkim lokalizacja. Stawki najnowszej zabudowy brano do raportu z dzielnic o umiarkowanych cenach, takie jak Białołęka czy Ursus. Z kolei w grupie mieszkań w zabudowie z 2010-2019 więcej transakcji dotyczyło droższych lokalizacji takich jak Wola czy Wilanów.

Artykuł Tanieją mieszkania w wielkiej płycie. Czy to początek trwałego trendu? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Mieszkania czekają na kupców

Przez małą aktywność kupców w pierwszych trzech miesiącach tego roku, wzrosła liczba niesprzedanych lokali mieszkalnych. Widać to głównie na rynku pierwotnym. Na rynek trafiają właśnie nieruchomości z projektów rozpoczętych kilka kwartałów wcześniej. Trend ten widać jednak również w segmencie lokali z drugiej ręki. Wszystko to owocuje poziomem cen coraz bardziej korzystnym dla kupujących. Niski popyt i stabilność cen każą części potencjalnych inwestorów czekać. Mają oni nadzieję na dalsze obniżki lub czekają na ostateczną decyzję w sprawie programu wsparcia dla kredytobiorców.

Według danych CBN w I kwartale 2025 liczba transakcji na rynku nieruchomości była niemal identyczna w skali rok do roku. Z kwartału na kwartał widać było jednak wzrost aktywności o 14%. Dane te mogą być sygnałem wzrostu popytu i ożywienia rynku. Spadek łącznej liczby transakcji spowalnia w 16 stolicach wojewódzkich, a w kilku większych miastach liczba zarejestrowanych umów kupna-sprzedaży wzrasta. Towarzyszy temu wspomniane już wyhamowanie wzrostu stawek transakcyjnych. Potencjalni inwestorzy często decydują się czekać, co widać również na rynku wtórnym.

W porównaniu do poprzedniego kwartału łączna liczba transakcji w 16 stolicach województw w I kwartale tego roku wzrosła o 6%. Dla rynku wtórnego jest to wzrost o 12%.

Widać pierwsze spadki cen mieszkań

W omawianym okresie na rynku pierwotnym zauważono niewielkie spadki cen w skali rok do roku. Wniosły one od -0,3% do -0,8%. Tymczasem wzrosty stawek na rynku wtórnym były wyraźnie mniejsze w grupie 9 mniejszych stolic województw. W tych samych miejscowościach ceny transakcyjne z kwartału na kwartał niemal się nie zmieniły. Trend ten dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W największych miastach korekty w górę spowolniły do poziomu około 10% w skali rok do roku. Co ciekawe w Warszawie gdzie średnie ceny pozostawały na poziomie 15,5 tysięcy złotych za metr, z kwartału na kwartał stawki spadły o 3%.

W I kwartale 2025 na rynku pierwotnym w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wzrosły nieco różnice między ceną transakcyjną i ofertową w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Oznacza to, że sprzedający stają się coraz bardziej elastyczni, a kupcy dobrze wykorzystują pojawiające się przed nimi możliwości negocjacyjne. Niższa cena transakcyjna dotyczy przede wszystkim mniej atrakcyjnych lokali. Nie zdziwi fakt, że cenę łatwiej negocjować na rynku wtórnym. Stawka transakcyjna odbiega tam od ofertowej o 8 do 11%.

Artykuł Widać hamowanie na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Przeprowadziłam małe śledztwo, bo jak każda porządna Kasia, nie ufam nikomu na słowo. Poniżej mój ranking portali, z komentarzami, które – uwierzcie – i tak stonowałam.

🥇 1. Nieruchomosci-online.pl – jedyny, któremu (prawie) ufam

Plusy:

• Ogłoszenia aktualne. Naprawdę! Ktoś tu chyba jeszcze kontroluje jakość.
• Sporo mieszkań od pośredników i prywatnych właścicieli – nie tylko te same 3 bloki co wszędzie.
• Często są plany mieszkań, a nie tylko „pokój z kanapą”.
• Responsywna obsługa klienta – tak, odebrali telefon. SZOK.

Minusy (bo przecież nie może być idealnie):

• Czasem widać oferty dodane „na siłę”, jakby dla statystyk.
• Brakuje mi opcji zaznaczenia, że nie chcę 15 razy tej samej oferty od różnych biur.

🟢 Ocena Kasi: 9/10 – I tak bym jeszcze zadzwoniła i wypytała o wszystko, ale przynajmniej nie mam wrażenia, że mnie tu oszukują.

🥈 2. Otodom – ładnie, ale czy prawdziwie?

Plusy:

• Interfejs jak z katalogu IKEA – czysto, ładnie, przyjemnie.
• Dużo ofert – naprawdę DUŻO. Ale to też minus…

Minusy:

• Dużo ofert = duży chaos. Duplikaty, nieaktualne mieszkania, ogłoszenia-widmo.
• Niektóre opisy pisane jakby AI zasnęła w połowie.
• Zdarzało mi się dzwonić do biura z ogłoszenia, a tam: „To już nieaktualne, ale mam coś innego…” – a to ja dziękuję bardzo.

🟡 Ocena Kasi: 7/10 – Ładne opakowanie, ale trzeba uważać, żeby się nie naciąć.

🥉 3. Morizon / Gratka – dwa w jednym, czyli więcej bałaganu?

Plusy:

• Działają już od lat, więc mają pewne doświadczenie.
• Czasem znajdzie się perełkę, której nie ma gdzie indziej.

Minusy:

• Niektóre oferty wyglądają jakby były wystawione w 2012 roku i nikt ich nie dotknął od tej pory.
• Brakuje porządnego filtrowania – szukasz „3 pokoje”, a pokazuje kawalerkę z dużym lustrem.
• Wygląda to trochę jak przeterminowana kanapka w lodówce: niby jeszcze można, ale masz wątpliwości.

🟠 Ocena Kasi: 5/10 – Da się przeszukać, ale trzeba mieć cierpliwość świętego. A ja nie mam.

❌ 4. Facebook Marketplace – serio? Ludzie nadal tam szukają?

Plusy:

• Czasem ktoś prywatnie wystawi coś ciekawego.

Minusy:

• Zero weryfikacji. Ktokolwiek, cokolwiek, jakkolwiek.
• 10 zdjęć kuchni, zero planu mieszkania.
• „Proszę pisać na priv” – a potem miesiąc ciszy.
• Ogłoszenia usuwane, zmieniane, kopiowane. Czysta dżungla.

🔴 Ocena Kasi: 2/10 – Tylko dla desperatów lub osób z detektywistyczną pasją.

Podsumowanie: Nie wierz na słowo – SPRAWDZAJ WSZYSTKO

Nawet najlepszy portal nie zastąpi twojej czujności. Czytaj opisy, dzwoń, pytaj, żądaj więcej zdjęć. Nie daj się nabrać na marketingowy bełkot. A jeśli ktoś mówi, że „ta oferta już zarezerwowana, ale mam coś innego”, to uciekaj. Poważnie.

A Ty? Masz swoje doświadczenia z portalami? Kto Cię wkurzył najbardziej? Daj znać w komentarzach, Kasia chętnie pokiwa głową z niedowierzaniem razem z Tobą.

Artykuł Najbardziej wiarygodne portale nieruchomości? Serio? Sprawdźmy to! pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Pod znakiem niewielkiej korekty

W I kwartale 2025 roku średnia stawka za metr kwadratowy kawalerki była o 0,8% niższa niż trzy miesiące wcześniej. Mieszkania obejmujące dwa pokoje są obecnie o 1% tańsze niż kwartał wcześniej, a duże trzypokojowe lokale są tańsze o 0,6%. Jest więc odrobinę taniej, ale aktywni kupcy w stolicy wciąż muszą płacić o 17-19 tysięcy na metr. Jak zmiany cen wyglądały w stolicy Małopolski? Kawalerki w Krakowie są obecnie tańsze o 0,8%. Ceny mieszkań obejmujących dwa i trzy pokoje spadły z kwartału na kwartał o 1,6%.

Korekty w dół są widoczne również we Wrocławiu. Cena kawalerek spadła tam o 1,4%. Obniżki były też widoczne w lokalach o większym metrażu.

Opisane spadki cen przekładają się na oszczędność dla kupujących na poziomie 100 – 260 złotych na metrze. Choć korekty nie są duże widać wyraźnie, że ceny mieszkań spadają przede wszystkim w dużych miastach. Trend ten jest widoczny od drugiej połowy 2024 roku.

Jednak nie wszystkie metropolie mu uległy. W Gdańsku lokale mieszkalne podrożały średnio o 3% bez względu na metraż. Być może wynika to z aktywności deweloperskiej na tamtejszym rynku. Do oferty mieszkaniowej w Gdańsku trafia dużo mieszkań o wysokim standardzie.

Regionalne zróżnicowanie cen

Informacje zebrane przez portal Nieruchomosci-online.pl pokazują, że wahania cen ofertowych różnią się w zależności od regionu. Stabilizacja stawek lub lekkie obniżki widać w połowie miast wojewódzkich. W miejscowościach, które do tej pory uchodziły za tańsze, ceny za metr wciąż rosną.

W omawianym okresie średnie stawki za metr kwadratowy w segmencie kawalerek wzrosły najbardziej, bo o 5% w Kielcach, Łodzi, Rzeszowie i Zielonej Górze. W pozostałych miejscowościach korekty w górę wyniosły najczęściej 1-2% Średnia stawka za metr mieszkania dwupokojowego wzrosła maksymalnie o 6% w Katowicach. Zwykle podwyżki wyniosły w tym sektorze od 1 do 3%.

Jeśli spojrzymy na ceny lokali mieszkalnych w skali rok do roku, to w większości dużych miast są one wyższe. Wyjątkiem są największe metropolie, czyli Warszawa, Kraków i Wrocław. Tam stawki w porównaniu z 2024 pozostały na tym samym poziomie lub spadły o 1 do 3%. Jak przekłada się to na aktywność kupujących? W skali kwartał do kwartału częściej przeglądali oni ogłoszenia na portalach internetowych i chętniej nawiązywali kontakt ze sprzedającymi. Liczba kontaktów nawiązanych z ogłoszeniodawcami w portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o 7%. Mimo to popyt na lokale mieszkalne jest podobny do notowanego w tym samym okresie rok wcześniej. Mogą na to wpływać wciąż wysokie ceny za metr i brak wyczekiwanych obniżek stóp procentowych. Według ankiety portalu Nieruchomosci-online.pl, w której wzięło udział 1000 respondentów, tylko 22% z nich uznało, że to dobry moment na zakup mieszkania.

Artykuł Sytuacja na rynku wtórnym w I kwartale 2025 pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W 2024 roku wiele osób, które planuje kupić swoje pierwsze mieszkanie, czekało na konkretne informacje rządu w sprawie następcy programu Bezpieczny Kredyt 2%. W pierwszych miesiącach roku opublikowany został zarys programu finansowania zakupu kredytem 0%. Program miał ruszyć w połowie roku, ale brak porozumienia w rządzie sprawił, że jego start był wielokrotnie przekładany, aż w końcu przestały się pojawiać jakiekolwiek informacje na jego temat.

Wciąż nie wiadomo, czy wrócą dopłaty

To sprawiło, że wiele osób, które potencjalnie mogłyby skorzystać z dopłat, wstrzymało się z decyzją o zakupie. Dopiero pod koniec roku pojawiła się informacja, że nie ma co liczyć na kredyt 0%, ale może pojawić się nowy program wsparcia dla nabywców. Na szczegóły znów musimy jednak poczekać.

Mniejsza aktywność kupujących sprawiła, że zaczęła się odbudowywać podaż. Deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży lokale z nowych inwestycji. Regularnie zwiększała się też liczba lokali dostępnych na rynku wtórnym. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że w IV kwartale 2024 roku było dostępnych w serwisie o 5 proc. więcej ogłoszeń niż we wcześniejszym kwartale i o 27 proc. więcej niż w IV kwartale 2023 roku.

Zainteresowanie zakupem w zeszłym roku najpierw spadało od stycznia do czerwca, potem poziom zainteresowania ogłoszeniami na portalu zaczął rosnąć. Ostatnie dwa miesiące roku znów przyniosły wyraźny spadek. Ostatecznie zainteresowanie mieszkaniami w całym IV kwartale 2024 roku było o 2 proc. niższe niż w III kwartale i o 15 proc. mniejsze niż przed rokiem.

Sprzedający muszą obniżać ceny

Wzrost podaży sprawia, że kupujący mogą wybierać wśród ofert. Mają też więcej czasu na analizę i podjęcie przemyślanej decyzji. Właściciele mieszkań nie dyktują już warunków jak przed rokiem. Im bardziej komuś zależy na szybkiej sprzedaży, tym bardziej musi obniżać ceny. Spadki nie są widoczne już tylko w cenach transakcyjnych, ale również w cenach ofertowych. Oznacza to, że sprzedający w dużej mierze zweryfikowali już swoje oczekiwania i poznali, jakie zmiany zaszły na rynku. Spadają ceny nie tylko mało popularnych, dużych mieszkań. Korekty widać również w cenach popularnych kawalerek i mieszkań dwupokojowych.

W III kwartale kawalerki drożały w siedmiu miastach wojewódzkich, w IV kwartale już tylko w czterech. W pozostałych ustabilizowały się lub spadły. Największy wzrost wynoszący 5 proc. miał miejsce w Opolu. Największa korekta w dół wyniosła 4,5 proc. i została odnotowana w przypadku kawalerek w Olsztynie. Różnica nieprzekraczająca 1 proc. w górę lub w dół wystąpiła w Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Poznaniu i Toruniu.

Ceny mieszkań dwupokojowych wzrosły w 9 miastach wojewódzkich. Największy wzrost wyniósł 5,4 proc. i miał miejsce w Opolu. W Bydgoszczy, Kielcach i Krakowie wzrosty nie przekroczyły jednak 1 proc. Ceny najbardziej zostały skorygowane w Gorzowie Wielkopolskim. Zmiana wyniosła -3,8 proc. W ośmiu miastach ceny nie zmieniły się więcej niż o 1 proc. w górę lub w dół.

Dobry moment na zakup

Coraz więcej osób uważa, że już teraz jest dobry moment na zakup mieszkania. Wzrosty cen spowolniły i często udaje się wynegocjować lepsze warunki. Stabilizacja rynku z coraz większym udziałem obniżek może się jeszcze utrzymywać przez kolejne miesiące. Przynajmniej do czasu rozpoczęcia obniżek stóp procentowych lub uruchomienia kredytu z dopłatami, na który liczy już coraz mniej osób. Eksperci są jednak zgodni, że przy obecnej sytuacji na rynku nie możemy liczyć na duże spadki cen.

Artykuł Rynek mieszkaniowy stabilizuje się – widać to w najnowszych danych pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Spadek sprzedaży lokali wyżej wspominanych deweloperów sięgnął 22,1 proc. rok do roku i 2,5 proc. kwartał do kwartału. Trudno się dziwić takim wynikom, kiedy to właśnie z początkiem III kwartału zeszłego roku wystartował Bezpieczny kredyt 2 proc., który pobudził popyt, skutkujący sprzedażą nieruchomości do nieosiągalnych wcześniej poziomów.

Tendencja spadkowa rozpoczęła się w ostatnim kwartale 2023 roku, kiedy było już wiadomo, że wspomniany wcześniej rządowy program się kończy.

Trudne warunki na rynku nieruchomości

Gdyby nie Bezpieczny kredyt 2 proc., to nigdy nie udałoby się deweloperom osiągnąć takich wyników sprzedaży jak w drugiej połowie zeszłego roku, bo ogólne warunki rynkowe w mieszkaniówce są trudne. Przypomnijmy, że stopy procentowe są już przez długi czas utrzymywane na poziomie najwyższym od 20 lat, co bezpośrednio przekłada się na koszty i dostępność kredytów hipotecznych. A większość klientów na rynku finansuje jednak zakup nieruchomości ze wsparciem banku, więc restrykcyjna polityka monetarna zniechęca ich do realizacji transakcji.

WIG-Nieruchomości notuje dobre wyniki

Mimo niesprzyjającej deweloperom sytuacji rynkowej WIG-Nieruchomości notuje lepsze wyniki niż można by się spodziewać. W trakcie III kwartału indeks ten wzrósł o 0,75 proc. Trzeba jednak zaznaczyć, że jest to wynikiem pozytywnych informacji, które obiegły media pod koniec września. Chodzi o silne poparcie najważniejszych polityków Koalicji Obywatelskiej i PSL dla nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych.

Spadki sprzedaży u większości deweloperów

Część podmiotów w III kwartale zaliczyła oczywiście spadki, a największe tąpnięcie dotyczyło Lokum Development (-96,4 proc. r/r). Oprócz niego mniej lokali sprzedał Marvipol (-48,8 proc.), Wikana (-43,2 proc.), Develia (-14,3 proc.), Inpro (-56,6 proc.), Atal (-53,3 proc.) i Murapol (-26,3 proc.). W rokrocznym porównaniu na plusie ten okres zapisał się w sprawozdaniach finansowych Grupy Archicom i Echo (+19,5 proc.) i Dom Development (+6,9 proc.).

Złe wyniki deweloperów to jednak dobre informacje dla osób, które planują kupić mieszkanie. Sytuacja na rynku jest już stabilna, więc wzrosty cen wreszcie wyhamowały. Czy jest zatem szansa na to, że nieruchomości zaczną tanieć?

Michał Kubicki z Bankier.pl wyjaśnia, że aby doszło do obniżek, musiałby zdarzyć się kryzys w gospodarce, a to sytuacja niekorzystna. Pozostaje więc cieszyć się z tego, że nieruchomości drożeją o maksymalnie kilka procent w skali roku, a nie o kilkanaście albo kilkadziesiąt jak miało to miejsce w ostatnim czasie.

Artykuł Coraz gorsze wyniki deweloperów notowanych na giełdzie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W 2024 roku rynek mieszkaniowy charakteryzuje się umiarkowanym wzrostem cen, napędzanym przez wysoki popyt i ograniczoną podaż. Oczekuje się spadku dynamiki wzrostu cen dzięki zwiększeniu podaży nowych mieszkań oraz zmianom w polityce kredytowej.

Powolne wyhamowanie trendu wzrostowego w 2024

Ważna przyczyna wysokich cen, jakie utrzymywały się w 2023 roku, to mała liczba projektów budowlanych rozpoczętych od początku 2022 do drugiego kwartału 2023. Ma to wpływ również na pierwsze miesiące bieżącego roku, choć zamknięcie rządowego programu BK 2% z pewnością ograniczy popyt.

Aby mieć pełen obraz sytuacji cenowej, warto sprawdzić, jak analitycy oceniają branżę kredytową w 2023 roku. W opracowaniu możemy znaleźć następujący fragment:

“Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, widoczne od połowy roku, skutkowało rekordowym wzrostem liczby transakcji r/r (wstępne dane CBN) w 4q23. Od 2q23 w kolejnych kwartałach tendencja wzrostu liczby transakcji r/r, jak i wobec poprzedniego kwartału wzmacniała się.”

W opisanych wyżej warunkach rynkowych w perspektywie od pierwszego do czwartego kwartału 2024 autorzy raportu spodziewają się umiarkowanego wzrostu średnich cen mieszkań. Może on wahać się w granicach od 5 do 10%, jednak na ostateczne dane z pewnością będą wpływać informacje dotyczące programu “Mieszkanie na start”. Już teraz wiadomo, że jego wprowadzenie może przesunąć się na jesień bieżącego roku.

W okresie od kwietnia 2024 na branżę mieszkaniową powinna już zacząć wpływać zwiększona podaż kontraktów na budowę mieszkań. Oznacza to odczuwalne spowolnienie tempa wzrostu cen nieruchomości. To dobrze, ponieważ na rynku pierwotnym w 4 kwartale zeszłego roku tendencja wzrostowa wzmacniała się wyraźnie w grupie 6 największych aglomeracji. W tym okresie stawki wzrosły o 20% w skali rok do roku. W 3 kwartale 2023 skok w tej samej perspektywie wynosił 12%. Co ciekawe w trzech ostatnich miesiącach 2023 na rynku wtórnym wzrosty cen wobec poprzedniego kwartału były niższe.

Sytuacja na rynku najmu i w sektorze kredytów

Stawki proponowane najemcom od ostatnich trzech miesięcy ubiegłego roku są coraz bardziej stabilne. Wzrost kosztów utrzymania lokum zwalniał między innymi przez osłabienie popytu w 4 kwartale 2023 roku. W tym okresie osoby, które dostały preferencyjny kredyt w ramach BK 2%, odpłynęły z sektora najmu. Wolne mieszkania wzmocniły podaż dodatkowo zasilaną małymi lokalami z rynku pierwotnego. To ten rodzaj nieruchomości był najpopularniejszym zakupem inwestycyjnym w ostatnich latach.

Według danych Związku Banków Polskich w 4 kwartale 2023 popyt na nowe kredyty wzrósł do liczby 68,9 tysięcy sprzedanych pożyczek, co oznacza wzrost o 263% rok do roku i o niemal 70% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na tak duży skok nałożyły się: pośpiech osób chcących jeszcze skorzystać z BK 2% i wzrost zdolności kredytowej Polaków.

Do 25 stycznia 2024 banki podpisały 66,8 tysięcy umów o łącznej wartości 27,2 miliarda złotych. Jak wiadomo zainteresowanie BK 2% kilkukrotnie przekroczyło liczbę umów przewidywaną przez jego twórców.

Jak sytuacja wyglądała w lutym? W analizie znajdujemy następujący fragment:

“Według BIK w lutym 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 58% r/r, o kredyt wnioskowało 26,6 tys. potencjalnych kredytobiorców (+40% r/r; o 42% mniej niż w grudniu ’23). Popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował po zamknięciu BK2% z końcem roku. W porównaniu z 2h23 popyt jest niższy, natomiast wobec 1h23 (przed obniżeniem stóp procentowych) wyraźnie – o 30-40%, wyższy. “

Na podstawie tych danych widać, jak branża żywo reaguje na zmiany w polityce kredytowej rządu. Prócz tego można obserwować odbudowywanie się popytu bez dodatkowej stymulacji, jaką niewątpliwie był BK 2%.

Oferta deweloperska i podaż w branży mieszkaniowej

Opracowanie wykorzystuje informacje zebrane przez firmę JLL, według której w 6 największych polskich miastach oferta nowych mieszkań w 4 kwartale 2023 wyniosła nieco ponad 36 tysięcy. Oznacza to wzrost o 5,5% w skali kwartał do kwartału i spadek o 25,5% rok do roku. Warto pamiętać, że sytuacja na rynkach lokalnych bardzo się od siebie różni. W porównaniu z poziomem z końca 2023 liczba nowych nieruchomości najbardziej, bo o ponad 47% skurczyła się w Krakowie. Natomiast w Łodzi wzrosła w tej samej perspektywie o ⅓.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego, czyli różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich trzech miesiącach 2023 roku wskazuje na wzrost inwestycji w toku.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na najbliższe miesiące i lata

W sierpniu 2023 GUS opublikował najnowszą prognozę dotyczącą ludności naszego kraju na lata 2023-2060. Sygnalizuje ona, że Polska wyraźnie weszła w fazę starzenia się społeczeństwa. Ubytek ludności widoczny z roku na rok ma spory wpływ na dostępność mieszkań. Przewidywane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i mają wpływ na zmianę struktury popytu. Nie można jednak spodziewać się, że presja na nowe lokale będzie mniejsza. Nowy i odłożony popyt na pierwsze lokum wciąż bowiem jest wysoki, a aspiracje mieszkaniowe Polaków w przyszłości będą rosnąć.

Jak wspominałam, w perspektywie roku specjaliści PKO BP spodziewają się wzrostów cen mieszkań na umiarkowanym poziomie od 5 do 10%. Silne tendencje wzrostowe w pierwszej części roku będą hamowane między innymi przez planowane obniżki stóp procentowych czy odbudowującą się podaż.

Oczywiście na rynku istnieją też przesłanki do oczekiwania silnych tendencji wzrostowych. Należą do nich przede wszystkim utrzymujący się wysoki popyt czy kurcząca się oferta mieszkań na sprzedaż do kupienia od ręki. Stabilną odbudowę podaży w przyszłym roku może blokować deficyt terenów budowlanych nadających się pod inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w obrębie największych miast.

Źródło danych i grafik: PKO BP “Rynek Mieszkaniowy 1q24: Cisza po burzy”

Artykuł Mieszkania w 2024 będą drożały wolniej. Czy to dobry moment na inwestycję? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W Polsce mieszkania drożeją najszybciej

W 2023 roku Polska utrzymywała się w czołówce krajów, gdzie nieruchomości w sektorze mieszkań drożały najszybciej. W III kwartale ubiegłego roku byliśmy drugim z kolei krajem w tym rankingu, w IV wysunęliśmy się na prowadzenie w tempie wzrostu cen mieszkań.

W ciągu ostatniego roku największe korekty stawek w górę wśród krajów UE zauważono w Luksemburgu, Niemczech, Polsce i Bułgarii. Porównując ceny z III i IV kwartału, w 11 krajach objętych rankingiem widać spadki, a w 14 mieszkania podrożały.

Dzięki informacjom zebranym przez Eurostat możemy zauważyć, że ceny najwyraźniej spadły w Luksemburgu. W ciągu roku była to korekta na poziomie 14,4%. W Niemczech korekta w dół wyniosła 7,1%, a w Finlandii zatrzymała się na poziomie 4,4%. Aby właściwie rozumieć te dane, trzeba wspomnieć, że na wymienionych rynkach ceny nieruchomości mieszkalnych były i, mimo korekt w dół, nadal są bardzo wysokie.

Na drugim końcu zestawienia znalazły się Polska, Bułgaria i Chorwacja ze wzrostami na poziomie odpowiednio 13, 10 oraz 9,5% w skali roku.

Obraz cenowy rynków mieszkaniowych w UE

Jak wspominaliśmy, skupiając się na zmianach kwartalnych, mieszkania stały się tańsze w 11 krajach UE a podrożały w 14. W skali kwartał do kwartału najbardziej wyraźne spadki zanotowano we Francji, na Łotwie oraz w Danii i Szwecji. Ich zakres wynosił od 2,7 do 2,3%. Największe wzrosty dotyczyły Chorwacji, Irlandii i niestety znów Polski, gdzie osiągnęły poziom 4,8%.

Mimo drożyzny, jaka już teraz panuje na wielu rynkach mieszkaniowych, analitycy spodziewają się dalszych wzrostów cen. W raporcie Cenatorium zauważono, że wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych z dużych miast wzrosła o 1,16 punktu w ciągu miesiąca i wyniosła 126,21 punktu w lutym 2024 bieżącego roku. Według ankiety przeprowadzonej w ramach analizy, aż 50% specjalistów biorących udział w badaniu uważa, że mieszkania nadal będą drożeć. Około 30% respondentów spodziewa się stabilizacji stawek, a 20% prognozuje wyczekiwane przez wielu spadki.

Monitoring cen przynosi jasne wnioski. Po stabilizacji obserwowanej w styczniu 2024 nastąpiło wzmocnienie trendu zwyżkowego na głównych rynkach. Zdaniem autorów raportu duży wpływ na to ma coraz bardziej ograniczony dostęp do odpowiednich gruntów budowlanych. Zjawisko to wyraźnie widać również w Polsce, jednak w naszym kraju wynika to przede wszystkim z rosnącego popytu i podgrzewania segmentu lokali mieszkalnych nieodpowiednio skonstruowanymi programami pomocowymi. Czy zmiany planowane przez rząd przyniosą rozwiązanie tego problemu, zobaczymy w perspektywie czasu.

Artykuł Polska europejskim liderem. Niestety – we wzroście cen mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Domy – odnotowano nawet spadki cen

Analizę po III kwartale 2023 roku przygotował portal Nieruchomosci-online.pl. Dane dla poszczególnych miast wyglądają następująco:

• domy w Białystok, 5 644 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 7,1%
• domy w Bydgoszcz, 5 852 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 1,1%
• domy w Gdańsk, 8 902 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -0,7%
• domy w Gorzowie Wielkopolskim, 5 637 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -4,6%
• domy w Katowicach, 6 340 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -5,0%
• domy w Kielcach, 4 977 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 6,1%
• domy w Krakowie, 9 267 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 1,4%
• domy w Lublinie, 5 618 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -0,6%
• domy w Łodzi, 6 517 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 8,0%
• domy w Olsztynie, 6 030 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 0,1%
• domy w Opolu, 5 632 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 3,6%
• domy w Poznaniu, 7 846 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 3,2%
• domy w Rzeszowie, 7 005 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 5,8%
• domy w Szczecinie, 6 893 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -2,5%
• domy w Toruniu, 5 710 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 2,9%
• domy w Warszawie, 10 040 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 3,7%
• domy we Wrocławiu, 8 967 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: 5,0%
• domy w Zielonej Górze, 6 321 zł za mkw, zmiana od II kw. 2023: -0,6%

Wnioski z raportu

W ostatnich miesiącach rynek nieruchomości w Polsce doświadczyły istotnych zmian. Wiele wskazuje na to, że chociaż liczba ofert mieszkań systematycznie maleje, segment domów jednorodzinnych nie odnotowuje podobnego trendu. W rzeczywistości w III kwartale bieżącego roku liczba ogłoszeń domów jednorodzinnych spadła jedynie o 2% w stosunku do poprzedniego kwartału. Ta stabilizacja podaży, obserwowana od kwietnia, wskazuje na utrzymujące się na mniej więcej stałym poziomie zainteresowanie tego typu nieruchomościami. Potwierdzają to dane z serwisu Nieruchomosci-online.pl – na portalu dostępnych jest obecnie około 44 tysiące ofert z całej Polski i liczba ta rośnie, czyli odbudowywany jest zasób podaży po jego sporej redukcji w 2021 roku.

Brak dostępnych mieszkań na wielu rynkach lokalnych skłania coraz więcej Polaków do poszukiwania domów jednorodzinnych, co przełożyło się na znaczący wzrost popytu w III kwartale tego roku. Programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” czy decyzje Komisji Nadzoru Finansowego, polegające na złagodzeniu warunków oceny kredytowej, z pewnością przyczyniły się do tego wzrostu. Dodatkowo, spostrzeżenia pośredników nieruchomości sugerują, że największym zainteresowaniem cieszą się obecnie domy gotowe do zamieszkania lub wymagające jedynie drobnych prac remontowych.

Jednakże sytuacja cenowa w segmencie domów jednorodzinnych jest zróżnicowana w zależności od regionu. Analizy serwisu Nieruchomosci-online.pl wskazują, że chociaż 11 miast wojewódzkich odnotowało wzrost średniej ceny ofertowej za metr kwadratowy domu w III kwartale, to w siedmiu innych miastach ceny pozostały stabilne lub nawet spadły. Taka dynamika rynku może wskazywać na to, że poszukiwania nieruchomości przez Polaków nie ograniczają się jedynie do dużych ośrodków miejskich, a różnorodność ofert oraz cen w poszczególnych regionach kształtuje decyzje potencjalnych nabywców.

Prognozy

Sytuacja na rynku domów, podobnie jak na rynku mieszkań, w dużej mierze zleży od dalszych poczynań rządu, w tym od kierunku polityki pieniężnej. Na pewno jeśli kredyty nadal będą tanieć, liczba chętnych na zakup domu będzie rosła. Jednak programy wspierające mieszkaniówkę, takie jak “Bezpieczny Kredyt 2%”, ze względu na swoją specyfikę (np. limity cenowe), mogą przekierowywać popyt głównie na mieszkania.

Artykuł Sytuacja na rynku domów – spokojniej niż w mieszkaniach pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Wykorzystanie home stagingu

Home staging powinieneś traktować jako absolutną podstawę i wręcz konieczność, jeśli chcesz podnieść wartość nieruchomości. Zapewne wiesz, na czym on polega, ale krótko przypomnijmy: to niskokosztowe zabiegi aranżacyjne, dzięki którym mieszkanie prezentuje się atrakcyjniej. Nie będziemy tutaj tworzyć kolejnego poradnika home stagingu, ponieważ znajdziesz takich wiele w internecie. Zaznaczymy jedynie, iż, biorąc pod uwagę relację nakładu kosztów i pracy do uzyskanych efektów, home staging to najbardziej efektywna metoda wpływania na wartość nieruchomości mieszkaniowej.

Malowanie i drobne remonty

Czasami bywają zaliczane do home stagingu, jednak my wolimy je oddzielać. Remont nie musi od razu oznaczać wielkiego przedsięwzięcia, do którego będziesz potrzebować specjalistycznych narzędzi oraz pomocy fachowców. Często są to rzeczy dosyć łatwe do wykonania i możesz się nimi zająć osobiście. Mowa chociażby o malowaniu ścian – proste, niedrogie, a potrafi kompletnie odmienić mieszkanie, a tym samym podnieść jego wartość. Do tego dochodzą też poprawki takie jak wymiana lub przymocowanie listw przypodłogowych, poprawienie poluzowanych gniazdek i włączników, wymienienie frontów mebli, oklejenie obitych mebli itp.

Inwestycje w nowoczesne udogodnienia

Zakres cenowy takich rozwiązań jest bardzo różny, ale też dzięki temu możesz w pełni kontrolować to, jak dużo zainwestujesz. Podstawa to wymiana żarówek na energooszczędne. Do tego warto dorzucić elementy smart home, chociażby wspomniane żarówki mogą być typu smart, dzięki czemu będzie można kontrolować je za pomocą smartfona i zmieniać natężenie ich światła. Można też rozważyć inne elementy poprawiające standard energetyczny mieszkania oraz komfort korzystania z niego, np. elektroniczne termostaty do grzejników – w przeciwieństwie do zwykłych pokręteł można je w pełni programować, dzięki czemu np. ogranicza się grzanie w godzinach, gdy nikogo nie ma w domu. Droższą inwestycją jest klimatyzacja, jednak coraz wyższe temperatury latem sprawiają, iż często brak tego udogodnienia odstraszy wielu potencjalnych nabywców lub najemców.

Zwiększenie przestrzeni użytkowej

Zastanów się, czy jesteś w stanie jakoś zwiększyć przestrzeń użytkową swojej nieruchomości? Rozwiązania zależą od konkretnej sytuacji, ale może to być:

• zaadoptowanie poddasza, tak aby służyło jako dodatkowy pokój lub składzik,
• powiększenie piwnicy o przylegający korytarz, jeśli dany odcinek korytarza prowadzi tylko do naszego pomieszczenia,
• powiększenie mieszkania o nieużytkowaną przez nikogo przestrzeń wspólną.

Zwiększenie funkcjonalności

To jest szczególnie ważne w nieruchomościach o małym metrażu – mogą one komfortowo zaspokajać potrzebę mieszkaniową, jednak muszą być dobrze zaprojektowane. Istotnym elementem jest wyposażenie. Warto rozejrzeć się za wielofunkcyjnymi urządzeniami (np. pralko-suszarka) oraz meblami (np. łóżko, które po złożeniu pełni rolę regału lub biurka).

Jak widzisz – zwiększanie wartości domu lub mieszkania nie musi od razu oznaczać dużych ingerencji oraz dużych nakładów finansowych. Swoje działania możesz dostosować do realnych potrzeb oraz założonego budżetu. Jedno jest pewne – zawsze warto zrobić cokolwiek, co korzystnie wpłynie na cenę lub czynsz nieruchomości.

Artykuł Jak podnieść wartość sprzedaży lub wynajmu domu/mieszkania pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.