Według opracowania SonarHome.pl w 2025 mediana cen mieszkań z wielkiej płyty lekko spadła w skali rok do roku. Z jednej strony pojawiają się spadki stawek za metr, które mogą być pierwszym sygnałem zmiany nastawienia wobec tego typu lokali. Z drugiej analitycy zaznaczają, że to niewielki wycinek rynku i trudno jeszcze mówić o trendzie. Wiek zabudowy z pewnością jest czynnikiem kształtującym cenę, czy jednak staje się priorytetem?
Ile kosztuje lokal z wielkiej płyty?
Dzięki analizie danych transakcyjnych mieszkań z wielkiej płyty z lat 2024-2025 wiemy, że w większości dużych miast w Polsce mediana cen lekko spadła. Największą korektę odnotowano w 2025 w przypadku mieszkań z wielkiej płyty w Krakowie. Tam lokale w tego typu zabudowie straciły na wartości o 3,5% w porównaniu z 2024. Spadki pojawiły się również we Wrocławiu (-1,9% do ceny 11,2 tys. zł/m kw.), Warszawie (-1,6% do ceny 14,2 tys. zł/ m kw.) oraz Poznaniu (-0,3% do ceny 9,6 tys. zł/ za metr). Warto zauważyć, że cena mieszkań w blokach z wielkiej płyty nie wszędzie spadła. W Łodzi średnie stawki nie zmieniły się, a w Gdańsku wzrosły o 1,1% rok do roku do poziomu 12,3 tys. zł/m kw.
Oceniając te dane, warto pamiętać, że skala zmian jest ograniczona i trudno mówić o strukturalnym odwróceniu trendu wzrostowego. W praktyce oznacza to, że na mieszkania z tego segmentu wciąż jest popyt, mimo że na rynku pojawia się coraz więcej nowoczesnej zabudowy mieszkaniowej. W analizie zauważono, że omawiane spadki cen mogą być pierwszym sygnałem zmiany nastawienia wobec mieszkań z wielkiej płyty. To prawdopodobne w kontekście zmian dotyczących jakości energetycznej budynków. Jeśli różnice w kosztach utrzymania starszej zabudowy i nowych lokali mieszkalnych będą rosły, odbije się to z pewnością na cenach.
Im nowsze tym droższe?
Z raportu jasno wynika, że im nowszy lokal, tym cena za metr kwadratowy w 2025 r. była wyższa. Mieszkania z lat 1970-1989, czyli „klasyczna wielka płyta”, były najtańsze. Nieruchomości, które powstały w latach 1990-2009 były droższe, ale jeszcze wyżej wyceniano inwestycje z lat 2010-2019. Najwyższe ceny w omawianym okresie osiągnęły budynki oddane po 2020 roku. W Gdańsku nowa zabudowa była droższa od wielkiej płyty o 15 do 17%. W Warszawie różnice sięgały około 26-28%, w Krakowie 25-34%. Co ciekawe największe rozbieżności odnotowano w Łodzi, gdzie nowe mieszkania były droższe od wielkiej płyty nawet o ponad 50%.
Choć wydawać by się mogło, że im nowsza zabudowa tym cena za metr kwadratowy wyższa, w praktyce nie zawsze tak jest. Analiza pokazuje, że w Warszawie mieszkania z lat 2020+ osiągały w 2025 nieco niższą medianę cen niż te z lat 2010-2019 (17,9 tys. zł/m kw. wobec 18,3 tys. zł/m kw.). Zdaniem autorów na różnice te wpływała przede wszystkim lokalizacja. Stawki najnowszej zabudowy brano do raportu z dzielnic o umiarkowanych cenach, takie jak Białołęka czy Ursus. Z kolei w grupie mieszkań w zabudowie z 2010-2019 więcej transakcji dotyczyło droższych lokalizacji takich jak Wola czy Wilanów.
