Standardy na wschodzie i zachodzie kontynentu

W krajach Europy Środkowo-Wschodniej posiadanie mieszkania jest najczęściej spotykanym modelem. Rumunia, Słowacja, Węgry czy Polska należą do państw, w których zdecydowana większość mieszkańców jest właścicielami lokali. Wynajem ma tam charakter uzupełniający i dotyczy głównie osób młodych, studentów lub tych, którzy zmieniają miejsce zamieszkania ze względów zawodowych.

W Europie Zachodniej sytuacja wygląda odmiennie. W Niemczech ponad połowa ludności mieszka w wynajmowanych czterech ścianach, wysoki udział najmu notowany jest również w Austrii i Danii. W tych krajach jest ona stabilną formą zamieszkania, często długoterminową, opartą na jasno określonych zasadach i silnej ochronie praw lokatorów.

Miasta sprzyjają najemcom

Struktura własności wyraźnie zmienia się w zależności od miejsca zamieszkania. Na obszarach wiejskich dominują domy jednorodzinne będące mieniem mieszkańców. W miastach, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, znacznie częściej spotykany jest najem. Wysokie ceny zakupu oraz ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że własne lokum staje się tam trudniejsze do osiągnięcia.

Metraż i wielkość gospodarstw domowych

Kraje o wysokim udziale właścicieli charakteryzują się zazwyczaj większą liczbą osób w jednym gospodarstwie domowym i mniejszą liczbą pokoi przypadających na osobę. Tam, gdzie silny jest rynek, częściej występują mniejsze gospodarstwa oraz większa elastyczność w dostosowaniu metrażu do aktualnych potrzeb życiowych.

Przeludnienie i rosnące koszty

Choć skala przeludnienia mieszkań w UE stopniowo maleje, problem ten nadal częściej dotyczy krajów o dominującym modelu własnościowym. Rosnące koszty energii, remontów i utrzymania nieruchomości dodatkowo obciążają budżety domowe. W wielu przypadkach to właśnie koszty, a nie preferencje, decydują o wyborze między kupnem a wynajmowaniem.

Dane portalu pokazują również, że zmiany demograficzne mają coraz większy wpływ na strukturę zamieszkania. Starzenie się społeczeństw, mniejsza liczba osób oraz mobilność zawodowa sprzyjają rozwojowi najmu, zwłaszcza w metropoliach. Jednocześnie w krajach o silnym przywiązaniu do własności nieruchomości model ten nadal pozostaje dominujący.

Dwa modele jednej Europy

Europejskie mieszkalnictwo funkcjonuje dziś w dwóch równoległych modelach. Własność dominuje tam, gdzie ważna jest stabilność i długoterminowe związanie z miejscem zamieszkania. Najem rozwija się tam, gdzie liczy się elastyczność i mobilność. Wyniki jasno pokazują, że oba podejścia będą współistnieć, odzwierciedlając różnorodność społeczną i gospodarczą Europy.

Artykuł Kto posiada, a kto wynajmuje? Dane Eurostatu o mieszkalnictwie w Europie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W 2024 roku rynek mieszkaniowy charakteryzuje się umiarkowanym wzrostem cen, napędzanym przez wysoki popyt i ograniczoną podaż. Oczekuje się spadku dynamiki wzrostu cen dzięki zwiększeniu podaży nowych mieszkań oraz zmianom w polityce kredytowej.

Powolne wyhamowanie trendu wzrostowego w 2024

Ważna przyczyna wysokich cen, jakie utrzymywały się w 2023 roku, to mała liczba projektów budowlanych rozpoczętych od początku 2022 do drugiego kwartału 2023. Ma to wpływ również na pierwsze miesiące bieżącego roku, choć zamknięcie rządowego programu BK 2% z pewnością ograniczy popyt.

Aby mieć pełen obraz sytuacji cenowej, warto sprawdzić, jak analitycy oceniają branżę kredytową w 2023 roku. W opracowaniu możemy znaleźć następujący fragment:

“Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, widoczne od połowy roku, skutkowało rekordowym wzrostem liczby transakcji r/r (wstępne dane CBN) w 4q23. Od 2q23 w kolejnych kwartałach tendencja wzrostu liczby transakcji r/r, jak i wobec poprzedniego kwartału wzmacniała się.”

W opisanych wyżej warunkach rynkowych w perspektywie od pierwszego do czwartego kwartału 2024 autorzy raportu spodziewają się umiarkowanego wzrostu średnich cen mieszkań. Może on wahać się w granicach od 5 do 10%, jednak na ostateczne dane z pewnością będą wpływać informacje dotyczące programu “Mieszkanie na start”. Już teraz wiadomo, że jego wprowadzenie może przesunąć się na jesień bieżącego roku.

W okresie od kwietnia 2024 na branżę mieszkaniową powinna już zacząć wpływać zwiększona podaż kontraktów na budowę mieszkań. Oznacza to odczuwalne spowolnienie tempa wzrostu cen nieruchomości. To dobrze, ponieważ na rynku pierwotnym w 4 kwartale zeszłego roku tendencja wzrostowa wzmacniała się wyraźnie w grupie 6 największych aglomeracji. W tym okresie stawki wzrosły o 20% w skali rok do roku. W 3 kwartale 2023 skok w tej samej perspektywie wynosił 12%. Co ciekawe w trzech ostatnich miesiącach 2023 na rynku wtórnym wzrosty cen wobec poprzedniego kwartału były niższe.

Sytuacja na rynku najmu i w sektorze kredytów

Stawki proponowane najemcom od ostatnich trzech miesięcy ubiegłego roku są coraz bardziej stabilne. Wzrost kosztów utrzymania lokum zwalniał między innymi przez osłabienie popytu w 4 kwartale 2023 roku. W tym okresie osoby, które dostały preferencyjny kredyt w ramach BK 2%, odpłynęły z sektora najmu. Wolne mieszkania wzmocniły podaż dodatkowo zasilaną małymi lokalami z rynku pierwotnego. To ten rodzaj nieruchomości był najpopularniejszym zakupem inwestycyjnym w ostatnich latach.

Według danych Związku Banków Polskich w 4 kwartale 2023 popyt na nowe kredyty wzrósł do liczby 68,9 tysięcy sprzedanych pożyczek, co oznacza wzrost o 263% rok do roku i o niemal 70% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na tak duży skok nałożyły się: pośpiech osób chcących jeszcze skorzystać z BK 2% i wzrost zdolności kredytowej Polaków.

Do 25 stycznia 2024 banki podpisały 66,8 tysięcy umów o łącznej wartości 27,2 miliarda złotych. Jak wiadomo zainteresowanie BK 2% kilkukrotnie przekroczyło liczbę umów przewidywaną przez jego twórców.

Jak sytuacja wyglądała w lutym? W analizie znajdujemy następujący fragment:

“Według BIK w lutym 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 58% r/r, o kredyt wnioskowało 26,6 tys. potencjalnych kredytobiorców (+40% r/r; o 42% mniej niż w grudniu ’23). Popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował po zamknięciu BK2% z końcem roku. W porównaniu z 2h23 popyt jest niższy, natomiast wobec 1h23 (przed obniżeniem stóp procentowych) wyraźnie – o 30-40%, wyższy. “

Na podstawie tych danych widać, jak branża żywo reaguje na zmiany w polityce kredytowej rządu. Prócz tego można obserwować odbudowywanie się popytu bez dodatkowej stymulacji, jaką niewątpliwie był BK 2%.

Oferta deweloperska i podaż w branży mieszkaniowej

Opracowanie wykorzystuje informacje zebrane przez firmę JLL, według której w 6 największych polskich miastach oferta nowych mieszkań w 4 kwartale 2023 wyniosła nieco ponad 36 tysięcy. Oznacza to wzrost o 5,5% w skali kwartał do kwartału i spadek o 25,5% rok do roku. Warto pamiętać, że sytuacja na rynkach lokalnych bardzo się od siebie różni. W porównaniu z poziomem z końca 2023 liczba nowych nieruchomości najbardziej, bo o ponad 47% skurczyła się w Krakowie. Natomiast w Łodzi wzrosła w tej samej perspektywie o ⅓.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego, czyli różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich trzech miesiącach 2023 roku wskazuje na wzrost inwestycji w toku.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na najbliższe miesiące i lata

W sierpniu 2023 GUS opublikował najnowszą prognozę dotyczącą ludności naszego kraju na lata 2023-2060. Sygnalizuje ona, że Polska wyraźnie weszła w fazę starzenia się społeczeństwa. Ubytek ludności widoczny z roku na rok ma spory wpływ na dostępność mieszkań. Przewidywane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i mają wpływ na zmianę struktury popytu. Nie można jednak spodziewać się, że presja na nowe lokale będzie mniejsza. Nowy i odłożony popyt na pierwsze lokum wciąż bowiem jest wysoki, a aspiracje mieszkaniowe Polaków w przyszłości będą rosnąć.

Jak wspominałam, w perspektywie roku specjaliści PKO BP spodziewają się wzrostów cen mieszkań na umiarkowanym poziomie od 5 do 10%. Silne tendencje wzrostowe w pierwszej części roku będą hamowane między innymi przez planowane obniżki stóp procentowych czy odbudowującą się podaż.

Oczywiście na rynku istnieją też przesłanki do oczekiwania silnych tendencji wzrostowych. Należą do nich przede wszystkim utrzymujący się wysoki popyt czy kurcząca się oferta mieszkań na sprzedaż do kupienia od ręki. Stabilną odbudowę podaży w przyszłym roku może blokować deficyt terenów budowlanych nadających się pod inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w obrębie największych miast.

Źródło danych i grafik: PKO BP “Rynek Mieszkaniowy 1q24: Cisza po burzy”

Artykuł Mieszkania w 2024 będą drożały wolniej. Czy to dobry moment na inwestycję? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Czy to koniec z wysokimi cenami najmu? Raport Otodom

Serwis Otodom opublikował raport dotyczący sytuacji na rynku najmu w grudniu 2023 roku. Ewidentnie widać zmiany – zainteresowani mogą przebierać w ofertach. Właściciele lokali obniżają ceny, a klienci mają coraz wyższe oczekiwania. Oto kilka istotnych danych, które pokazują, jak wygląda sytuacja:

• Liczba aktywnych ofert mieszkań na wynajem na koniec grudnia wynosiła 22,7 tys. i była o 52% większa niż na koniec 2022 roku. Spadek nastąpił wyłącznie w przypadku Rzeszowa i Zielonej Góry. W Warszawie, Lublinie czy Białymstoku podaż była ponad dwukrotnie większa.
• Przeciętna miesięczna liczba ofert w 2023 roku wynosiła 43 tys., czyli o 11 tys. więcej niż w 2022 roku. Pod tym względem przypomina to okres sprzed pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie.
• Średnia stawka najmu w miastach wojewódzkich wyniosła 3620 zł i była o 5% wyższa niż rok wcześniej. Dynamika wzrostu wyhamowuje, co jest sygnałem stabilizacji stawek.

Część mieszkań zostało zwolnionych przez imigrantów i wróciły na rynek. Z drugiej strony szybko rosnące ceny nieruchomości spowodowały, że wielu Polaków musiało odłożyć na przyszłość ich zakup ze względu na m.in. brak zdolności kredytowej. Najemcy mają coraz większy wybór lokali i stawiają też wyższe wymagania. Część właścicieli mieszkań na wynajem może być zmuszonych do obniżenia cen, aby mieć szansę na znalezienie lokatorów.

Podaż rośnie – analiza nieruchomosci-online.pl

Podobne wnioski płyną z raportu przygotowanego przez Nieruchomosci-online.pl. Wynika z niego, że w grudniu podaż mieszkań była o 8% większa niż we wrześniu. Ogłoszeń było o 46% więcej niż przed rokiem. Szukający lokali mieli bardzo duży wybór. Wynajmujący zaczęli obniżać swoje oczekiwania finansowe. W Kielcach, Olsztynie i Toruniu, w przypadku kawalerek odnotowano spadek cen i około 6% w stosunku do poprzedniego kwartału. Obniżki na poziomie 2-4% miały miejsce w Gorzowie Wlkp., Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu. W pozostałych stolicach województw nastąpiły nieznaczne wzrosty.

Czynsze w ostatnich miesiącach urealniły się w stosunku do możliwości lokatorów. Natomiast nie doszło do wysokich obniżek – to kilka procent kwartał do kwartału. Mało prawdopodobne, aby ceny znacząco spadły w 2024 roku. Jeśli zostanie uruchomiony program Mieszkanie na Start, część najemców z niego skorzysta i tym samym osłabią popyt na lokale. Jeśli tak duża podaż utrzyma się, część nieruchomości może długo oczekiwać na najemców. Spadki cen są bardzo prawdopodobne, ale trudno jednoznacznie stwierdzić, że do nich dojdzie. Znaczenie mają inflacja, dostępność i zasady rządowego programu wsparcia oraz sytuacja na Ukrainie.

Artykuł Mija gorączka na rynku najmu mieszkań – czynsze spadają pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.