Ile kosztuje lokal z wielkiej płyty?

Dzięki analizie danych transakcyjnych mieszkań z wielkiej płyty z lat 2024-2025 wiemy, że w większości dużych miast w Polsce mediana cen lekko spadła. Największą korektę odnotowano w 2025 w przypadku mieszkań z wielkiej płyty w Krakowie. Tam lokale w tego typu zabudowie straciły na wartości o 3,5% w porównaniu z 2024. Spadki pojawiły się również we Wrocławiu (-1,9% do ceny 11,2 tys. zł/m kw.), Warszawie (-1,6% do ceny 14,2 tys. zł/ m kw.) oraz Poznaniu (-0,3% do ceny 9,6 tys. zł/ za metr). Warto zauważyć, że cena mieszkań w blokach z wielkiej płyty nie wszędzie spadła. W Łodzi średnie stawki nie zmieniły się, a w Gdańsku wzrosły o 1,1% rok do roku do poziomu 12,3 tys. zł/m kw.

Oceniając te dane, warto pamiętać, że skala zmian jest ograniczona i trudno mówić o strukturalnym odwróceniu trendu wzrostowego. W praktyce oznacza to, że na mieszkania z tego segmentu wciąż jest popyt, mimo że na rynku pojawia się coraz więcej nowoczesnej zabudowy mieszkaniowej. W analizie zauważono, że omawiane spadki cen mogą być pierwszym sygnałem zmiany nastawienia wobec mieszkań z wielkiej płyty. To prawdopodobne w kontekście zmian dotyczących jakości energetycznej budynków. Jeśli różnice w kosztach utrzymania starszej zabudowy i nowych lokali mieszkalnych będą rosły, odbije się to z pewnością na cenach.

Im nowsze tym droższe?

Z raportu jasno wynika, że im nowszy lokal, tym cena za metr kwadratowy w 2025 r. była wyższa. Mieszkania z lat 1970-1989, czyli „klasyczna wielka płyta”, były najtańsze. Nieruchomości, które powstały w latach 1990-2009 były droższe, ale jeszcze wyżej wyceniano inwestycje z lat 2010-2019. Najwyższe ceny w omawianym okresie osiągnęły budynki oddane po 2020 roku. W Gdańsku nowa zabudowa była droższa od wielkiej płyty o 15 do 17%. W Warszawie różnice sięgały około 26-28%, w Krakowie 25-34%. Co ciekawe największe rozbieżności odnotowano w Łodzi, gdzie nowe mieszkania były droższe od wielkiej płyty nawet o ponad 50%.

Choć wydawać by się mogło, że im nowsza zabudowa tym cena za metr kwadratowy wyższa, w praktyce nie zawsze tak jest. Analiza pokazuje, że w Warszawie mieszkania z lat 2020+ osiągały w 2025 nieco niższą medianę cen niż te z lat 2010-2019 (17,9 tys. zł/m kw. wobec 18,3 tys. zł/m kw.). Zdaniem autorów na różnice te wpływała przede wszystkim lokalizacja. Stawki najnowszej zabudowy brano do raportu z dzielnic o umiarkowanych cenach, takie jak Białołęka czy Ursus. Z kolei w grupie mieszkań w zabudowie z 2010-2019 więcej transakcji dotyczyło droższych lokalizacji takich jak Wola czy Wilanów.

Artykuł Tanieją mieszkania w wielkiej płycie. Czy to początek trwałego trendu? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Standardy na wschodzie i zachodzie kontynentu

W krajach Europy Środkowo-Wschodniej posiadanie mieszkania jest najczęściej spotykanym modelem. Rumunia, Słowacja, Węgry czy Polska należą do państw, w których zdecydowana większość mieszkańców jest właścicielami lokali. Wynajem ma tam charakter uzupełniający i dotyczy głównie osób młodych, studentów lub tych, którzy zmieniają miejsce zamieszkania ze względów zawodowych.

W Europie Zachodniej sytuacja wygląda odmiennie. W Niemczech ponad połowa ludności mieszka w wynajmowanych czterech ścianach, wysoki udział najmu notowany jest również w Austrii i Danii. W tych krajach jest ona stabilną formą zamieszkania, często długoterminową, opartą na jasno określonych zasadach i silnej ochronie praw lokatorów.

Miasta sprzyjają najemcom

Struktura własności wyraźnie zmienia się w zależności od miejsca zamieszkania. Na obszarach wiejskich dominują domy jednorodzinne będące mieniem mieszkańców. W miastach, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, znacznie częściej spotykany jest najem. Wysokie ceny zakupu oraz ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że własne lokum staje się tam trudniejsze do osiągnięcia.

Metraż i wielkość gospodarstw domowych

Kraje o wysokim udziale właścicieli charakteryzują się zazwyczaj większą liczbą osób w jednym gospodarstwie domowym i mniejszą liczbą pokoi przypadających na osobę. Tam, gdzie silny jest rynek, częściej występują mniejsze gospodarstwa oraz większa elastyczność w dostosowaniu metrażu do aktualnych potrzeb życiowych.

Przeludnienie i rosnące koszty

Choć skala przeludnienia mieszkań w UE stopniowo maleje, problem ten nadal częściej dotyczy krajów o dominującym modelu własnościowym. Rosnące koszty energii, remontów i utrzymania nieruchomości dodatkowo obciążają budżety domowe. W wielu przypadkach to właśnie koszty, a nie preferencje, decydują o wyborze między kupnem a wynajmowaniem.

Dane portalu pokazują również, że zmiany demograficzne mają coraz większy wpływ na strukturę zamieszkania. Starzenie się społeczeństw, mniejsza liczba osób oraz mobilność zawodowa sprzyjają rozwojowi najmu, zwłaszcza w metropoliach. Jednocześnie w krajach o silnym przywiązaniu do własności nieruchomości model ten nadal pozostaje dominujący.

Dwa modele jednej Europy

Europejskie mieszkalnictwo funkcjonuje dziś w dwóch równoległych modelach. Własność dominuje tam, gdzie ważna jest stabilność i długoterminowe związanie z miejscem zamieszkania. Najem rozwija się tam, gdzie liczy się elastyczność i mobilność. Wyniki jasno pokazują, że oba podejścia będą współistnieć, odzwierciedlając różnorodność społeczną i gospodarczą Europy.

Artykuł Kto posiada, a kto wynajmuje? Dane Eurostatu o mieszkalnictwie w Europie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

We Francji oprocentowanie hipotek to zaledwie 3 proc., w Niemczech 3,68 proc., a na Malcie 1,76 proc. Różnica oznacza realne pieniądze – przy kredycie na 500 tys. zł i 30 latach rata w Polsce wynosi ponad 3200 zł, podczas gdy we Francji ok. 2100 zł. Polacy płacą więc aż 52 proc. zgodnie z wyliczeniami z raportu Rankomat.pl i Rentier.io, cytowanego przez money.pl

Dlaczego w Polsce kredyty są tak drogie?

Eksperci wskazują, że problem ma charakter systemowy. Jak tłumaczy niezależny ekspert Tomasz Błeszyński, Polska nigdy nie stworzyła wyspecjalizowanego banku hipotecznego, który koncentrowałby się wyłącznie na finansowaniu nieruchomości. Kredyty mieszkaniowe są dodatkiem do oferty banków uniwersalnych, a te traktują je jako produkt niskomarżowy i ryzykowny.

Banki wolą inwestować w inne aktywa, a hipoteki utrzymują w ofercie jedynie z obowiązku. Dodatkowo planowana podwyżka podatku CIT dla banków (do 30 proc. w 2026 r.) może jeszcze zwiększyć koszty kredytów, bo instytucje finansowe przeniosą część obciążeń na klientów.

Kredyt to dla Polaków konieczność

W Polsce słaby rynek najmu i wysokie ceny mieszkań powodują, że kredyt hipoteczny jest często jedynym sposobem na zakup lokum. Brak konkurencji między bankami sprawia, że ich oferty są do siebie zbliżone, a dostęp do finansowania pozostaje ograniczony.

Błeszyński podkreśla, że banki selekcjonują klientów – analizują zawód, dochody czy rodzaj zatrudnienia. Osoby o niestabilnych zarobkach często nie mają szans na pozytywną decyzję kredytową. Na Zachodzie alternatywą są mieszkania na wynajem, w Polsce właściwie jej nie ma.

Ile przepłacają Polacy?

Według wyliczeń cytowanych przez money.pl, Polacy płacą miesięcznie o 1–1,5 tys. zł więcej niż kredytobiorcy w Europie Zachodniej. W skali roku daje to nawet 18 tys. zł, a przez 30 lat – setki tysięcy złotych. Gdyby krajowe oprocentowanie spadło do średniej unijnej, wielu kredytobiorców mogłoby znacząco odciążyć swoje budżety.

Jest światełko w tunelu?

Obniżki stóp i rosnąca zdolność kredytowa dają nadzieję na poprawę sytuacji. Przykładowa para z dochodem 12 tys. zł netto może dziś pożyczyć średnio 874 tys. zł, czyli o 115 tys. więcej niż na początku roku. Rodzina z dwójką dzieci i dochodem 20 tys. zł ma zdolność na poziomie 1,48 mln zł.

Choć polskie hipoteki pozostają jednymi z najdroższych w UE, dalsze luzowanie polityki pieniężnej i wzrost konkurencji mogą z czasem przynieść ulgę kredytobiorcom. Potrzebne są jednak zmiany systemowe, które sprawią, że polski rynek mieszkaniowy stanie się bardziej przewidywalny i dostępny.

Artykuł Na tle innych krajów UE, Polacy przepłacają za hipoteki pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Mieszkania czekają na kupców

Przez małą aktywność kupców w pierwszych trzech miesiącach tego roku, wzrosła liczba niesprzedanych lokali mieszkalnych. Widać to głównie na rynku pierwotnym. Na rynek trafiają właśnie nieruchomości z projektów rozpoczętych kilka kwartałów wcześniej. Trend ten widać jednak również w segmencie lokali z drugiej ręki. Wszystko to owocuje poziomem cen coraz bardziej korzystnym dla kupujących. Niski popyt i stabilność cen każą części potencjalnych inwestorów czekać. Mają oni nadzieję na dalsze obniżki lub czekają na ostateczną decyzję w sprawie programu wsparcia dla kredytobiorców.

Według danych CBN w I kwartale 2025 liczba transakcji na rynku nieruchomości była niemal identyczna w skali rok do roku. Z kwartału na kwartał widać było jednak wzrost aktywności o 14%. Dane te mogą być sygnałem wzrostu popytu i ożywienia rynku. Spadek łącznej liczby transakcji spowalnia w 16 stolicach wojewódzkich, a w kilku większych miastach liczba zarejestrowanych umów kupna-sprzedaży wzrasta. Towarzyszy temu wspomniane już wyhamowanie wzrostu stawek transakcyjnych. Potencjalni inwestorzy często decydują się czekać, co widać również na rynku wtórnym.

W porównaniu do poprzedniego kwartału łączna liczba transakcji w 16 stolicach województw w I kwartale tego roku wzrosła o 6%. Dla rynku wtórnego jest to wzrost o 12%.

Widać pierwsze spadki cen mieszkań

W omawianym okresie na rynku pierwotnym zauważono niewielkie spadki cen w skali rok do roku. Wniosły one od -0,3% do -0,8%. Tymczasem wzrosty stawek na rynku wtórnym były wyraźnie mniejsze w grupie 9 mniejszych stolic województw. W tych samych miejscowościach ceny transakcyjne z kwartału na kwartał niemal się nie zmieniły. Trend ten dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W największych miastach korekty w górę spowolniły do poziomu około 10% w skali rok do roku. Co ciekawe w Warszawie gdzie średnie ceny pozostawały na poziomie 15,5 tysięcy złotych za metr, z kwartału na kwartał stawki spadły o 3%.

W I kwartale 2025 na rynku pierwotnym w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wzrosły nieco różnice między ceną transakcyjną i ofertową w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Oznacza to, że sprzedający stają się coraz bardziej elastyczni, a kupcy dobrze wykorzystują pojawiające się przed nimi możliwości negocjacyjne. Niższa cena transakcyjna dotyczy przede wszystkim mniej atrakcyjnych lokali. Nie zdziwi fakt, że cenę łatwiej negocjować na rynku wtórnym. Stawka transakcyjna odbiega tam od ofertowej o 8 do 11%.

Artykuł Widać hamowanie na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Przeprowadziłam małe śledztwo, bo jak każda porządna Kasia, nie ufam nikomu na słowo. Poniżej mój ranking portali, z komentarzami, które – uwierzcie – i tak stonowałam.

🥇 1. Nieruchomosci-online.pl – jedyny, któremu (prawie) ufam

Plusy:

• Ogłoszenia aktualne. Naprawdę! Ktoś tu chyba jeszcze kontroluje jakość.
• Sporo mieszkań od pośredników i prywatnych właścicieli – nie tylko te same 3 bloki co wszędzie.
• Często są plany mieszkań, a nie tylko „pokój z kanapą”.
• Responsywna obsługa klienta – tak, odebrali telefon. SZOK.

Minusy (bo przecież nie może być idealnie):

• Czasem widać oferty dodane „na siłę”, jakby dla statystyk.
• Brakuje mi opcji zaznaczenia, że nie chcę 15 razy tej samej oferty od różnych biur.

🟢 Ocena Kasi: 9/10 – I tak bym jeszcze zadzwoniła i wypytała o wszystko, ale przynajmniej nie mam wrażenia, że mnie tu oszukują.

🥈 2. Otodom – ładnie, ale czy prawdziwie?

Plusy:

• Interfejs jak z katalogu IKEA – czysto, ładnie, przyjemnie.
• Dużo ofert – naprawdę DUŻO. Ale to też minus…

Minusy:

• Dużo ofert = duży chaos. Duplikaty, nieaktualne mieszkania, ogłoszenia-widmo.
• Niektóre opisy pisane jakby AI zasnęła w połowie.
• Zdarzało mi się dzwonić do biura z ogłoszenia, a tam: „To już nieaktualne, ale mam coś innego…” – a to ja dziękuję bardzo.

🟡 Ocena Kasi: 7/10 – Ładne opakowanie, ale trzeba uważać, żeby się nie naciąć.

🥉 3. Morizon / Gratka – dwa w jednym, czyli więcej bałaganu?

Plusy:

• Działają już od lat, więc mają pewne doświadczenie.
• Czasem znajdzie się perełkę, której nie ma gdzie indziej.

Minusy:

• Niektóre oferty wyglądają jakby były wystawione w 2012 roku i nikt ich nie dotknął od tej pory.
• Brakuje porządnego filtrowania – szukasz „3 pokoje”, a pokazuje kawalerkę z dużym lustrem.
• Wygląda to trochę jak przeterminowana kanapka w lodówce: niby jeszcze można, ale masz wątpliwości.

🟠 Ocena Kasi: 5/10 – Da się przeszukać, ale trzeba mieć cierpliwość świętego. A ja nie mam.

❌ 4. Facebook Marketplace – serio? Ludzie nadal tam szukają?

Plusy:

• Czasem ktoś prywatnie wystawi coś ciekawego.

Minusy:

• Zero weryfikacji. Ktokolwiek, cokolwiek, jakkolwiek.
• 10 zdjęć kuchni, zero planu mieszkania.
• „Proszę pisać na priv” – a potem miesiąc ciszy.
• Ogłoszenia usuwane, zmieniane, kopiowane. Czysta dżungla.

🔴 Ocena Kasi: 2/10 – Tylko dla desperatów lub osób z detektywistyczną pasją.

Podsumowanie: Nie wierz na słowo – SPRAWDZAJ WSZYSTKO

Nawet najlepszy portal nie zastąpi twojej czujności. Czytaj opisy, dzwoń, pytaj, żądaj więcej zdjęć. Nie daj się nabrać na marketingowy bełkot. A jeśli ktoś mówi, że „ta oferta już zarezerwowana, ale mam coś innego”, to uciekaj. Poważnie.

A Ty? Masz swoje doświadczenia z portalami? Kto Cię wkurzył najbardziej? Daj znać w komentarzach, Kasia chętnie pokiwa głową z niedowierzaniem razem z Tobą.

Artykuł Najbardziej wiarygodne portale nieruchomości? Serio? Sprawdźmy to! pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Pod znakiem niewielkiej korekty

W I kwartale 2025 roku średnia stawka za metr kwadratowy kawalerki była o 0,8% niższa niż trzy miesiące wcześniej. Mieszkania obejmujące dwa pokoje są obecnie o 1% tańsze niż kwartał wcześniej, a duże trzypokojowe lokale są tańsze o 0,6%. Jest więc odrobinę taniej, ale aktywni kupcy w stolicy wciąż muszą płacić o 17-19 tysięcy na metr. Jak zmiany cen wyglądały w stolicy Małopolski? Kawalerki w Krakowie są obecnie tańsze o 0,8%. Ceny mieszkań obejmujących dwa i trzy pokoje spadły z kwartału na kwartał o 1,6%.

Korekty w dół są widoczne również we Wrocławiu. Cena kawalerek spadła tam o 1,4%. Obniżki były też widoczne w lokalach o większym metrażu.

Opisane spadki cen przekładają się na oszczędność dla kupujących na poziomie 100 – 260 złotych na metrze. Choć korekty nie są duże widać wyraźnie, że ceny mieszkań spadają przede wszystkim w dużych miastach. Trend ten jest widoczny od drugiej połowy 2024 roku.

Jednak nie wszystkie metropolie mu uległy. W Gdańsku lokale mieszkalne podrożały średnio o 3% bez względu na metraż. Być może wynika to z aktywności deweloperskiej na tamtejszym rynku. Do oferty mieszkaniowej w Gdańsku trafia dużo mieszkań o wysokim standardzie.

Regionalne zróżnicowanie cen

Informacje zebrane przez portal Nieruchomosci-online.pl pokazują, że wahania cen ofertowych różnią się w zależności od regionu. Stabilizacja stawek lub lekkie obniżki widać w połowie miast wojewódzkich. W miejscowościach, które do tej pory uchodziły za tańsze, ceny za metr wciąż rosną.

W omawianym okresie średnie stawki za metr kwadratowy w segmencie kawalerek wzrosły najbardziej, bo o 5% w Kielcach, Łodzi, Rzeszowie i Zielonej Górze. W pozostałych miejscowościach korekty w górę wyniosły najczęściej 1-2% Średnia stawka za metr mieszkania dwupokojowego wzrosła maksymalnie o 6% w Katowicach. Zwykle podwyżki wyniosły w tym sektorze od 1 do 3%.

Jeśli spojrzymy na ceny lokali mieszkalnych w skali rok do roku, to w większości dużych miast są one wyższe. Wyjątkiem są największe metropolie, czyli Warszawa, Kraków i Wrocław. Tam stawki w porównaniu z 2024 pozostały na tym samym poziomie lub spadły o 1 do 3%. Jak przekłada się to na aktywność kupujących? W skali kwartał do kwartału częściej przeglądali oni ogłoszenia na portalach internetowych i chętniej nawiązywali kontakt ze sprzedającymi. Liczba kontaktów nawiązanych z ogłoszeniodawcami w portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o 7%. Mimo to popyt na lokale mieszkalne jest podobny do notowanego w tym samym okresie rok wcześniej. Mogą na to wpływać wciąż wysokie ceny za metr i brak wyczekiwanych obniżek stóp procentowych. Według ankiety portalu Nieruchomosci-online.pl, w której wzięło udział 1000 respondentów, tylko 22% z nich uznało, że to dobry moment na zakup mieszkania.

Artykuł Sytuacja na rynku wtórnym w I kwartale 2025 pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W 2024 roku wiele osób, które planuje kupić swoje pierwsze mieszkanie, czekało na konkretne informacje rządu w sprawie następcy programu Bezpieczny Kredyt 2%. W pierwszych miesiącach roku opublikowany został zarys programu finansowania zakupu kredytem 0%. Program miał ruszyć w połowie roku, ale brak porozumienia w rządzie sprawił, że jego start był wielokrotnie przekładany, aż w końcu przestały się pojawiać jakiekolwiek informacje na jego temat.

Wciąż nie wiadomo, czy wrócą dopłaty

To sprawiło, że wiele osób, które potencjalnie mogłyby skorzystać z dopłat, wstrzymało się z decyzją o zakupie. Dopiero pod koniec roku pojawiła się informacja, że nie ma co liczyć na kredyt 0%, ale może pojawić się nowy program wsparcia dla nabywców. Na szczegóły znów musimy jednak poczekać.

Mniejsza aktywność kupujących sprawiła, że zaczęła się odbudowywać podaż. Deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży lokale z nowych inwestycji. Regularnie zwiększała się też liczba lokali dostępnych na rynku wtórnym. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że w IV kwartale 2024 roku było dostępnych w serwisie o 5 proc. więcej ogłoszeń niż we wcześniejszym kwartale i o 27 proc. więcej niż w IV kwartale 2023 roku.

Zainteresowanie zakupem w zeszłym roku najpierw spadało od stycznia do czerwca, potem poziom zainteresowania ogłoszeniami na portalu zaczął rosnąć. Ostatnie dwa miesiące roku znów przyniosły wyraźny spadek. Ostatecznie zainteresowanie mieszkaniami w całym IV kwartale 2024 roku było o 2 proc. niższe niż w III kwartale i o 15 proc. mniejsze niż przed rokiem.

Sprzedający muszą obniżać ceny

Wzrost podaży sprawia, że kupujący mogą wybierać wśród ofert. Mają też więcej czasu na analizę i podjęcie przemyślanej decyzji. Właściciele mieszkań nie dyktują już warunków jak przed rokiem. Im bardziej komuś zależy na szybkiej sprzedaży, tym bardziej musi obniżać ceny. Spadki nie są widoczne już tylko w cenach transakcyjnych, ale również w cenach ofertowych. Oznacza to, że sprzedający w dużej mierze zweryfikowali już swoje oczekiwania i poznali, jakie zmiany zaszły na rynku. Spadają ceny nie tylko mało popularnych, dużych mieszkań. Korekty widać również w cenach popularnych kawalerek i mieszkań dwupokojowych.

W III kwartale kawalerki drożały w siedmiu miastach wojewódzkich, w IV kwartale już tylko w czterech. W pozostałych ustabilizowały się lub spadły. Największy wzrost wynoszący 5 proc. miał miejsce w Opolu. Największa korekta w dół wyniosła 4,5 proc. i została odnotowana w przypadku kawalerek w Olsztynie. Różnica nieprzekraczająca 1 proc. w górę lub w dół wystąpiła w Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Poznaniu i Toruniu.

Ceny mieszkań dwupokojowych wzrosły w 9 miastach wojewódzkich. Największy wzrost wyniósł 5,4 proc. i miał miejsce w Opolu. W Bydgoszczy, Kielcach i Krakowie wzrosty nie przekroczyły jednak 1 proc. Ceny najbardziej zostały skorygowane w Gorzowie Wielkopolskim. Zmiana wyniosła -3,8 proc. W ośmiu miastach ceny nie zmieniły się więcej niż o 1 proc. w górę lub w dół.

Dobry moment na zakup

Coraz więcej osób uważa, że już teraz jest dobry moment na zakup mieszkania. Wzrosty cen spowolniły i często udaje się wynegocjować lepsze warunki. Stabilizacja rynku z coraz większym udziałem obniżek może się jeszcze utrzymywać przez kolejne miesiące. Przynajmniej do czasu rozpoczęcia obniżek stóp procentowych lub uruchomienia kredytu z dopłatami, na który liczy już coraz mniej osób. Eksperci są jednak zgodni, że przy obecnej sytuacji na rynku nie możemy liczyć na duże spadki cen.

Artykuł Rynek mieszkaniowy stabilizuje się – widać to w najnowszych danych pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Spadek sprzedaży lokali wyżej wspominanych deweloperów sięgnął 22,1 proc. rok do roku i 2,5 proc. kwartał do kwartału. Trudno się dziwić takim wynikom, kiedy to właśnie z początkiem III kwartału zeszłego roku wystartował Bezpieczny kredyt 2 proc., który pobudził popyt, skutkujący sprzedażą nieruchomości do nieosiągalnych wcześniej poziomów.

Tendencja spadkowa rozpoczęła się w ostatnim kwartale 2023 roku, kiedy było już wiadomo, że wspomniany wcześniej rządowy program się kończy.

Trudne warunki na rynku nieruchomości

Gdyby nie Bezpieczny kredyt 2 proc., to nigdy nie udałoby się deweloperom osiągnąć takich wyników sprzedaży jak w drugiej połowie zeszłego roku, bo ogólne warunki rynkowe w mieszkaniówce są trudne. Przypomnijmy, że stopy procentowe są już przez długi czas utrzymywane na poziomie najwyższym od 20 lat, co bezpośrednio przekłada się na koszty i dostępność kredytów hipotecznych. A większość klientów na rynku finansuje jednak zakup nieruchomości ze wsparciem banku, więc restrykcyjna polityka monetarna zniechęca ich do realizacji transakcji.

WIG-Nieruchomości notuje dobre wyniki

Mimo niesprzyjającej deweloperom sytuacji rynkowej WIG-Nieruchomości notuje lepsze wyniki niż można by się spodziewać. W trakcie III kwartału indeks ten wzrósł o 0,75 proc. Trzeba jednak zaznaczyć, że jest to wynikiem pozytywnych informacji, które obiegły media pod koniec września. Chodzi o silne poparcie najważniejszych polityków Koalicji Obywatelskiej i PSL dla nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych.

Spadki sprzedaży u większości deweloperów

Część podmiotów w III kwartale zaliczyła oczywiście spadki, a największe tąpnięcie dotyczyło Lokum Development (-96,4 proc. r/r). Oprócz niego mniej lokali sprzedał Marvipol (-48,8 proc.), Wikana (-43,2 proc.), Develia (-14,3 proc.), Inpro (-56,6 proc.), Atal (-53,3 proc.) i Murapol (-26,3 proc.). W rokrocznym porównaniu na plusie ten okres zapisał się w sprawozdaniach finansowych Grupy Archicom i Echo (+19,5 proc.) i Dom Development (+6,9 proc.).

Złe wyniki deweloperów to jednak dobre informacje dla osób, które planują kupić mieszkanie. Sytuacja na rynku jest już stabilna, więc wzrosty cen wreszcie wyhamowały. Czy jest zatem szansa na to, że nieruchomości zaczną tanieć?

Michał Kubicki z Bankier.pl wyjaśnia, że aby doszło do obniżek, musiałby zdarzyć się kryzys w gospodarce, a to sytuacja niekorzystna. Pozostaje więc cieszyć się z tego, że nieruchomości drożeją o maksymalnie kilka procent w skali roku, a nie o kilkanaście albo kilkadziesiąt jak miało to miejsce w ostatnim czasie.

Artykuł Coraz gorsze wyniki deweloperów notowanych na giełdzie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

Na czym polega licytacja?

Ceny wywoławcze lokali z licytacji są od 20 do nawet 50% niższe niż podobne mieszkania z rynku wtórnego. Dzięki temu dla wielu osób są świetną okazją inwestycyjną lub łatwiejszą drogą do dojścia do własności nieruchomości. Do samej licytacji warto się dobrze przygotować. Podstawą jest kontakt z komornikiem prowadzącym sprawę. Licytacja to procedura, w której trakcie komornik sprzedaje majątek dłużnika podlegający egzekucji. Dzieje się to w trakcie postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela. Aby procedura się rozpoczęła, niezbędny jest tytuł wykonawczy czyli na przykład orzeczenie sądu. Dopiero gdy dłużnik mimo wszczętych kroków prawnych nie ureguluje długów, następuje zajęcie jego majątku i oszczędności. Nie oznacza to, że osoba podlegająca egzekucji komorniczej traci wszystko. Licytacją objęty jest tylko majątek o wartości, która pokrywa zobowiązania.

Warto pamiętać, że licytacja to ostateczność i osoba zadłużona dostaje wcześniej przynajmniej kilka wezwań do zapłaty. Nawet po rozpoczęciu postępowania egzekucyjnego ma on dwa tygodnie na spłatę długów. Jeśli mu się to uda, cały proces zostaje wstrzymany. W praktyce procedura ta jest wydłużona w czasie i na każdym jej etapie istnieje szansa na polubowne załatwienie sprawy. Jeśli nie ma na to szans, wierzyciel występuje do komornika o wycenę majątku dłużnika i wystawienie go na licytację. W momencie, gdy cała ta procedura jest zakończona komornik i sąd wyznaczają datę licytacji. Musi być ona ogłoszona do publicznej wiadomości na dwa tygodnie wcześniej.

Ogłoszenie o licytacji powinna zawierać nie tylko jej datę i miejsce, ale również szacowaną wartość nieruchomości i jej cenę wywoławczą. Gdzie można znaleźć tego typu informacje? Ogłoszenia o licytacjach publikowane są na witrynach lokalnych komorników lub stronach administracji sądowej.

Jak kupić licytowane mieszkanie?

Jeśli nieruchomość podlegająca licytacji komorniczej nas interesuje, najpierw należy wpłacić wadium, którego wysokość powinna być zawarta w ogłoszeniu.W ten sposób zabezpieczymy swój udział w całej procedurze. Jest to też informacja dla sądu, że do licytacji przystępują tylko osoby realnie zainteresowane zakupem. Wadium jest zwracane, jeśli jeśli nie uda nam się wygrać licytacji lub wliczane do zapłaty, gdy kupimy interesujący nas lokal. Samo licytowanie nie jest trudne i polega na przebijaniu oferty konkurentów przynajmniej o 1% wartości. Gdy któraś propozycja nie zostanie przebita, lokum automatycznie trafia do osoby, która ją złożyła. Nabywca na wpłacenie reszty wylicytowanej kwoty ma od 14 dni do maksymalnie miesiąca. Jeśli tego nie zrobi, mieszkanie znów trafią pod młotek, a on traci wadium.

Osoba, która nabyła nieruchomość drogą licytacji, otrzymuje przybicie, czyli postanowienie o zmianie właściciela wydane przez sąd. Po jego uprawomocnieniu wszystkie hipoteki, jakie ciążyły na nieruchomości, zostają usunięte.

Artykuł Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.

W 2024 roku rynek mieszkaniowy charakteryzuje się umiarkowanym wzrostem cen, napędzanym przez wysoki popyt i ograniczoną podaż. Oczekuje się spadku dynamiki wzrostu cen dzięki zwiększeniu podaży nowych mieszkań oraz zmianom w polityce kredytowej.

Powolne wyhamowanie trendu wzrostowego w 2024

Ważna przyczyna wysokich cen, jakie utrzymywały się w 2023 roku, to mała liczba projektów budowlanych rozpoczętych od początku 2022 do drugiego kwartału 2023. Ma to wpływ również na pierwsze miesiące bieżącego roku, choć zamknięcie rządowego programu BK 2% z pewnością ograniczy popyt.

Aby mieć pełen obraz sytuacji cenowej, warto sprawdzić, jak analitycy oceniają branżę kredytową w 2023 roku. W opracowaniu możemy znaleźć następujący fragment:

“Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, widoczne od połowy roku, skutkowało rekordowym wzrostem liczby transakcji r/r (wstępne dane CBN) w 4q23. Od 2q23 w kolejnych kwartałach tendencja wzrostu liczby transakcji r/r, jak i wobec poprzedniego kwartału wzmacniała się.”

W opisanych wyżej warunkach rynkowych w perspektywie od pierwszego do czwartego kwartału 2024 autorzy raportu spodziewają się umiarkowanego wzrostu średnich cen mieszkań. Może on wahać się w granicach od 5 do 10%, jednak na ostateczne dane z pewnością będą wpływać informacje dotyczące programu “Mieszkanie na start”. Już teraz wiadomo, że jego wprowadzenie może przesunąć się na jesień bieżącego roku.

W okresie od kwietnia 2024 na branżę mieszkaniową powinna już zacząć wpływać zwiększona podaż kontraktów na budowę mieszkań. Oznacza to odczuwalne spowolnienie tempa wzrostu cen nieruchomości. To dobrze, ponieważ na rynku pierwotnym w 4 kwartale zeszłego roku tendencja wzrostowa wzmacniała się wyraźnie w grupie 6 największych aglomeracji. W tym okresie stawki wzrosły o 20% w skali rok do roku. W 3 kwartale 2023 skok w tej samej perspektywie wynosił 12%. Co ciekawe w trzech ostatnich miesiącach 2023 na rynku wtórnym wzrosty cen wobec poprzedniego kwartału były niższe.

Sytuacja na rynku najmu i w sektorze kredytów

Stawki proponowane najemcom od ostatnich trzech miesięcy ubiegłego roku są coraz bardziej stabilne. Wzrost kosztów utrzymania lokum zwalniał między innymi przez osłabienie popytu w 4 kwartale 2023 roku. W tym okresie osoby, które dostały preferencyjny kredyt w ramach BK 2%, odpłynęły z sektora najmu. Wolne mieszkania wzmocniły podaż dodatkowo zasilaną małymi lokalami z rynku pierwotnego. To ten rodzaj nieruchomości był najpopularniejszym zakupem inwestycyjnym w ostatnich latach.

Według danych Związku Banków Polskich w 4 kwartale 2023 popyt na nowe kredyty wzrósł do liczby 68,9 tysięcy sprzedanych pożyczek, co oznacza wzrost o 263% rok do roku i o niemal 70% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na tak duży skok nałożyły się: pośpiech osób chcących jeszcze skorzystać z BK 2% i wzrost zdolności kredytowej Polaków.

Do 25 stycznia 2024 banki podpisały 66,8 tysięcy umów o łącznej wartości 27,2 miliarda złotych. Jak wiadomo zainteresowanie BK 2% kilkukrotnie przekroczyło liczbę umów przewidywaną przez jego twórców.

Jak sytuacja wyglądała w lutym? W analizie znajdujemy następujący fragment:

“Według BIK w lutym 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 58% r/r, o kredyt wnioskowało 26,6 tys. potencjalnych kredytobiorców (+40% r/r; o 42% mniej niż w grudniu ’23). Popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował po zamknięciu BK2% z końcem roku. W porównaniu z 2h23 popyt jest niższy, natomiast wobec 1h23 (przed obniżeniem stóp procentowych) wyraźnie – o 30-40%, wyższy. “

Na podstawie tych danych widać, jak branża żywo reaguje na zmiany w polityce kredytowej rządu. Prócz tego można obserwować odbudowywanie się popytu bez dodatkowej stymulacji, jaką niewątpliwie był BK 2%.

Oferta deweloperska i podaż w branży mieszkaniowej

Opracowanie wykorzystuje informacje zebrane przez firmę JLL, według której w 6 największych polskich miastach oferta nowych mieszkań w 4 kwartale 2023 wyniosła nieco ponad 36 tysięcy. Oznacza to wzrost o 5,5% w skali kwartał do kwartału i spadek o 25,5% rok do roku. Warto pamiętać, że sytuacja na rynkach lokalnych bardzo się od siebie różni. W porównaniu z poziomem z końca 2023 liczba nowych nieruchomości najbardziej, bo o ponad 47% skurczyła się w Krakowie. Natomiast w Łodzi wzrosła w tej samej perspektywie o ⅓.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego, czyli różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich trzech miesiącach 2023 roku wskazuje na wzrost inwestycji w toku.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na najbliższe miesiące i lata

W sierpniu 2023 GUS opublikował najnowszą prognozę dotyczącą ludności naszego kraju na lata 2023-2060. Sygnalizuje ona, że Polska wyraźnie weszła w fazę starzenia się społeczeństwa. Ubytek ludności widoczny z roku na rok ma spory wpływ na dostępność mieszkań. Przewidywane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i mają wpływ na zmianę struktury popytu. Nie można jednak spodziewać się, że presja na nowe lokale będzie mniejsza. Nowy i odłożony popyt na pierwsze lokum wciąż bowiem jest wysoki, a aspiracje mieszkaniowe Polaków w przyszłości będą rosnąć.

Jak wspominałam, w perspektywie roku specjaliści PKO BP spodziewają się wzrostów cen mieszkań na umiarkowanym poziomie od 5 do 10%. Silne tendencje wzrostowe w pierwszej części roku będą hamowane między innymi przez planowane obniżki stóp procentowych czy odbudowującą się podaż.

Oczywiście na rynku istnieją też przesłanki do oczekiwania silnych tendencji wzrostowych. Należą do nich przede wszystkim utrzymujący się wysoki popyt czy kurcząca się oferta mieszkań na sprzedaż do kupienia od ręki. Stabilną odbudowę podaży w przyszłym roku może blokować deficyt terenów budowlanych nadających się pod inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w obrębie największych miast.

Źródło danych i grafik: PKO BP “Rynek Mieszkaniowy 1q24: Cisza po burzy”

Artykuł Mieszkania w 2024 będą drożały wolniej. Czy to dobry moment na inwestycję? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Butterfly.